根据民法典的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。日前，北京市住建委和市场监督管理局联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》示范文本，亦对此明确禁止，叫停了“断电式”催交物业费。事实上，物业服务合同与供水、供电、供燃气等合同是分别独立的合同，是不同的法律关系。根据合同相对性的原则，享有停水停电的权利人是供水、供电人，而不是物业。物业公司作为企业，并非行政执法部门，以停电停水等方式要挟业主交纳物业费，是不符合法律规定的。此外，虽然交纳物业费系业主的义务，但水、电、燃气等是居民基本生活所需，断水、断电、断燃气无疑会侵犯业主的基本生存权益。因此，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施催交物业费。如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。
张国贵律师
