张国贵律师
考量因素之一 合同履行情况
在房屋买卖合同签订后，买方的付款情况，往往是考量因素之一，若买方仅仅支付了定金，尚未支付首付款，则有些时候法院会考虑定金所占房价的款的比例。众所周知，定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，现行《民法典》规定的定金数额最高为合同总价款的20%，因此，若买方仅仅支付了比较小的定金数额，就全额要求赔偿全部的房屋差价损失，可能得不到法院支持（特别说明：有些地方法院不考虑这些因素，比如江苏某法院就曾在买方仅支付1万元定金的情况下判决全额赔偿房屋差价损失89万元）。但是，若买方已按照合同约定支付全部的首付款，甚至是已支付除银行贷款外的所有金额，法院往往会判决比较高的赔偿比例。
考量因素之二 买受人有无过错
《民法典》第五百九十二条第二款规定：当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
在实务中，卖方违约后，在法院判决损失赔偿时，往往会考虑买受方对解除合同是否存在过错，比如买受方购买有司法查封的房产、以及限售期内的动迁安置房等房屋，尤其是存在司法查封的房产，若在房价暴涨时，卖方不愿意及时处理司法查封的问题或根本无力处理司法查封的问题，而导致合同无法继续履行，则法院往往会认定买方存在一定的过错，是明知房屋买卖合同存在无法继续履行的风险，仍然购买的过错责任。
考量因素之三 预期利益损失
《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（原《合同法》第一百一十三条第一款）
也就是说违反合同造成的损失，限于双方在订立合同是预见或应当预见到违反合同造成的损失，若违约时点房价仅仅部分上涨，而违约时点至买受人解除合同时房价大幅上涨，有可能会超出当事人的预见范围，甚至是无法预见的上涨数额，这时，买方主张的房屋全额差价损失可能无法获得法院完全支持。
考虑因素之四 买受方是否及时止损
《民法典》第五百九十一条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（原《合同法》第一百一十九条）
根据上述规定，若明知合同无法继续履行的情况下，比如，一房二卖中，卖方已经将房屋出售给他人，并已办理过户手续，且已将买方支付的购房款返还买方的情况下，根本不会影响买方再次购房，作为买方应积极止损，购买新的房屋，否则因此扩大的损失，作为出售方可以拒绝赔偿，这也是实务中一个重要的考量因素。
因此，在房屋买卖中，虽然你约定了合同房价款20%的违约金，但是，在房价平稳的时候，若卖方违约，可以说买方绝大多数时候是无法取得房价款20%的违约金；在房价暴涨时，若卖方违约，房价款20%的违约金无法弥补买受方的实际损失时，作为卖方可能要承担的是远远超过房价款20%的违约赔偿。