以房抵债债权人必须是消费需求,否则不能排除强制执行.

“以房抵债”的房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，债权人的债权仍为普通债权，不享有物权期待权，“以房抵债”的债权人如果不是消费者购房人，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定的除外条件，不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。

【裁判要旨】

最高人民法院认为：购房者与某公司签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。购房者不是消费者购房人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十九条。同时，物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。不论是否满足前述司法解释第二十八条的要件，魏广泽基于《顶房协议书》对楚雄公司享有的债权请求权都不能对抗抵押权人对涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。