房屋买卖如何避开“陷阱”和“雷区”

电视剧《安家》正在热播，用平凡的小事和小人物讲述着不平凡的人和事。所谓内行看门道，在随着剧情的跌宕起伏而愤愤不平时，其中更涉及不少与老百姓日常生活息息相关的法律问题，今天我们来说说房屋买卖合同那些事儿。

剧情介绍：

房产经纪人房似锦辗转奔波许久，为林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公馆，又经过多方打听，联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。但是，向公馆门口的两间小房间已经在上个世纪由向老太爷赠与给了管家，管家的第三代耿运来公开提出此事实。但是，向家后代虽然翻脸不认账，但是在此纠纷和争议悬而未决时，林茂根明知此事还绕过了房似锦和徐文昌，私下与向家继承人完成交易。

那么，林老板与向家继承人签订的房屋买卖合同是否有效？

向家继承人通过合法程序于本世纪通过合法方式取得了房屋所有权证，可以证明自己是向公馆的合法所有权人，这时林老板作为房屋购买者，如果没有证据证明林老板是明知向家继承人无权处分或者有其他重大过失，亦或存在与向家继承人恶意串通损害第三人利益情形，林老板以正常市场对价购买房屋的买卖行为就是有效的；反之就是无效的。

林老板明知向公馆产权存在争议还与向家后人签订房屋买卖合同，其合同效力需要待争议事实有定论后，由法律予以确认。如果，日后耿运来举证充分、证据确凿，被法院确认为是向公馆的合法所有权人、共有权人的话，那么很有可能林茂根与向家孙子的房屋买卖合同无效，到时难免竹篮打水一场空。

    法律适用：

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件：（一）适用对象为动产、不动产或其他物权；（二）让与人对处分的动产或不动产无处分权；（三）受让人受让财产时须为善意；（四）受让人须支付合理的价格；（五）转让的动产或不动产已经交付或者登记。