常梁律师
律师观点分析
原告：中国XX银行股份有限公司遂宁分行
负责人：朱X。
委托诉讼代理人：易XX，该支行员工。
委托诉讼代理人：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。
被告：唐XX，
原告中国XX银行股份有限公司遂宁分行（以下简称XX遂宁分行）诉被告唐XX金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告XX遂宁分行的委托诉讼代理人常梁到庭参加了诉讼，被告唐XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
XX遂宁分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告唐XX立即向原告偿还借款本金379651.22元及截止2017年7月26日欠付的利息11210.32元，且按合同约定方式计算至实际付清之日止的利息、复利、罚息等；2.依法判令原告享有被告唐XX所有房屋折价或从拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利；3.本案诉讼过程中发生的案件受理费、保全费、律师费15634元等一切费用均由二被告承担。事实与理由：2015年12月15日，被告唐XX因购买房屋向原告贷款，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款400000元，被告以其所有房屋作为该笔借款的抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、律师费等）。合同签订后，原告按照合同约定及时向被告发放贷款400000元，履行了出借义务。借款到期后，经原告多次催收，被告拒不还款，已经严重违约。
唐XX未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告唐XX未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，原告提交的证据符合证据的真实性、关联性、合法性特点，因此对原告的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：1.2015年3月17日，被告唐XX（借款人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告因购买房屋向原告借款人民币400000元，借款期限为2015年3月17日至2035年3月17日，贷款利率为浮动利率，即在贷款基准利率水平上浮18%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；约定还款日为每月/期的贷款开户日对日；借款人按等额本息还款法还款；本合同项下担保方式为抵押担保，本合同项下的抵押财产为房屋；借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；2.2015年3月26日，被告唐XX将房屋作为上述借款的抵押物，并于当日办理了抵押登记；3.2015年4月20日，原告向与被告唐XX约定的保证人遂宁保信投资有限公司账户转款400000元，并由被告唐XX在支付凭证上签字捺印予以确认；截止2017年7月26日，二被告尚欠原告借款本金379651.22元以及截止2017年7月26日的利息为11210.23元。
另查明，原告因本案于2017年9月1日与四川明炬（遂宁）律师事务所签订了《委托代理协议》，该律师事务所指派常梁律师为本案原告的特别授权委托代理人，为此原告支付律师代理费15634元人民币。
本院认为，原告与被告唐XX签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。被告唐XX向原告借款后，未按约定履行偿本付息的义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，因此被告应当及时归还尚欠原告的借款本金379651.22元以及截止2017年7月26日的利息为11210.23元，以及从2017年7月27日起按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息。为保证借款能够得到偿还，被告唐XX将其所有的房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押行为系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此原告要求对房屋在借款本金、利息、罚息的范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付律师费15634元的诉讼请求，原、被告双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》时虽约定如因被告违约而产生的律师费由被告承担，但是并未对具体金额进行约定，视为对该项诉讼请求约定不明，因此原告的该项诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告唐XX于本判决生效后三日内向原告中国XX银行股份有限公司遂宁分行偿还借款本金人民币379651.22元、截止2017年7月26日的利息为11210.23元，以及从2017年7月27日起按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息；利息、罚息的计算方法为：以本金379651.22元为基数，从2017年7月26日起至本判决确定的本金给付之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止；
二、如被告唐XX未在上述指定的期限内偿还借款本金、利息，原告中国XX银行股份有限公司遂宁分行有权对被告唐XX所有的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款并在借款本金、利息、罚息的范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国XX银行股份有限公司遂宁分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7162元，减半收取为3581元，由被告唐XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。