律师观点分析
戴X与XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书
湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0304民初2340号
原告：戴X，男，汉族。
委托诉讼代理人：周XX，湖南XX律师XXX律师。
被告：XX公司，住所地：湘潭市雨湖区。
法定代表人：王X，董事长。
委托诉讼代理人：王XX，男，汉族。
委托诉讼代理人：韩X，女，汉族。
原告戴X与被告XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后,依法适用普通程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告戴X及其委托诉讼代理人周XX，被告XX公司及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴X向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除戴X与XX公司签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令XX公司支付解除合同违约金140000元、店铺装修费用167271元、押金32000元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元、为维权产生的各项费用18000元，共计400271元；3、判令XX公司承担本案诉讼费。事实和理由：2007年11月5日，戴X与XX公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定XX公司将位于衡阳市步步高XX商铺出租给戴X使用。商铺经营面积为161平方米，租赁期限为2014年12月12日至2017年12月31日，月租金为1200元。由于XX公司管理不善，从2016年元旦开始，XX公司单方面强制性要求所有租户全部搬离场所，并要求戴X等租户将自己店内的货物打包搬走。戴X认为彻底歇业不妥，且不能解决自己投入巨额资金装修预备营业等资金亏损问题，多次与商场协商未果。由于XX公司经营上的失误，导致双方合同目的无法实现，致使戴X遭受重大经济损失，XX公司应当承担全部的赔偿责任。戴X为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。
XX公司辩称：租赁合同中并未约定解除合同的违约金，因此戴X要求支付140000元违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据。戴X提供的装修合同及商家订单等材料，没有任何合法有效的票据及支付凭据，商家订单与具体损失之间缺乏基本的关联性，无法形成完整有效的证据链，因此戴X要求支付店铺装修费用167271元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元，为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求，应当不予支持。戴X在收到搬离通知之前近一年左右的时间仍在持续经营，现却将店铺包括装修、置办店铺营业配套设施及电器家具的所有经济损失强加于XX公司，缺乏事实和法律依据。XX公司已收取戴X合同保证金29565元、食品保证金3000元、装修押金2000元，但扣除戴X拖欠的房屋租金、水费9042.95元以及已退还的装修押金2000元后，XX公司实际应退还戴X保证金20522.05元。综上，请求驳回戴X要求XX公司支付解除合同违约金140000元、店铺装修费用167271元、押金32000元、置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元、为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的质证意见参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、戴X提交的赔偿申请报告和5000元促销服务费、市场推广费收据，赔偿申请报告系戴X单方出具，本院不予认定，因XX公司仅对5000元收据的关联性有异议，故本院对5000元收据的真实性予以认定；2、戴X提交的施工合同书、施工清单、收据、建设银行存款凭条及证明，能够证实戴X为租赁商铺经营萌鱼餐厅支付了装修款167271元的事实，本院予以认定；3、戴X提交的委托代理合同及收据，能够实现其聘请律师且支付律师费1万元的证明目的，本院予以认定，对戴X提交的其他有关损失的证据，真实性均无法核实，本院不予认定；4、XX公司提交的公证书、光盘及报告书，能够实现其证明目的，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月9日，戴X与XX公司签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定：1、XX公司将位于衡阳市步步高XX商铺出租给戴X经营萌鱼餐厅，商铺的经营面积为161平方米，建筑面积为240平方米，租赁期限从2014年12月12日起至2017年12月31日止，每月租金为8855元；2、戴X在签订本合同时向XX公司交纳履约保证金26565元，履约保证金不计息，租赁期限届满或本合同提前解除、终止，戴X无违约行为时，该保证金予以退还；3、戴X应于2014年12月12日之前完成装修，进场装修时，需向XX公司交纳装修押金3000元，装修完成并无违规的，装修押金在扣除装修期间的水电燃气费、管理费、垃圾清理费用后多退少补；4、无论基于何种原因，戴X均不得将租赁的商铺作任何抵押担保，不得将商铺转借、转让、转租或与他人进行合作，违反此约定的，除履约保证金不予退还外，戴X应向XX公司支付10万元违约金，如该违约金不足以弥补给XX公司造成的损失，戴X应据实赔偿，包括双方在正常合同期内，XX公司可得租金等利益的损失。戴X提前结束经营，终止本合同的，视为戴X根本违约，不得要求XX公司返还履约违约金，还应向XX公司支付1万元违约金，如该违约金不足以弥补给XX公司造成的损失，戴X应据实赔偿。同日，双方还签订了《消防安全协议书》、《食品安全协议》。之后戴X向XX公司交纳了食品安全保证金3000元、履约保证金26565元和装修押金2000元，共计31565元。戴X为在租赁场地经营萌鱼餐厅于2014年11月27日与衡阳XX公司签订了《施工合同书》，委托衡阳XX公司对餐厅进行装修，工程总价款为167271元。戴X分别于2014年10月29日、2014年11月27日、2014年12月11日和2014年12月28支付了装修工程款共计167271元。戴X于2014年12月12日至2016年2月4日租赁该商铺经营萌鱼餐厅且向XX公司按时足额交纳租金至2015年11月30日止。因XX公司衡阳店经营亏损而决定关闭商场，遂于2016年3月21日向戴X送达了书面函，通知终止双方签订的租赁合同，商场于2016年3月31日正式关闭，并要求戴X于2016年3月28日至31日办理对接撤场工作，2016年3月31日后，不得将商品、货柜滞留商场，否则造成的商品丢失及亏损的后果由戴X自行承担，货柜按自动报废处理。因戴X未在通知规定的期限内办理搬离工作，为确定戴X对其餐厅装修及设备设施的投入情况，XX公司向湘潭市湖湘公证处申请对其委托的湘潭市XX价格评估XXX于2016年7月18日对戴X租赁经营的萌鱼餐厅已完成的装修工程现场及遗漏在现场的设备设施（包括餐桌、椅子、碗柜等）进行测量和确认的过程进行证据保全。湘潭市湖湘公证处于2016年8月3日出具了一份公证书。2016年8月18日，湘潭市XX价格评估XXX出具了价格评估报告，评估门面装修费用为101400元，桌子、雪欧冷柜冰箱、玻璃鱼缸、凳子、沙发、双门消毒柜及其他低值消耗品价值27674元，萌鱼餐厅装修设施及投入资产共计129074元。戴X因与XX公司多次协商赔偿事宜未果，遂诉至法院，请求判如诉请。
本院认为：戴X与XX公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。戴X租赁经营萌鱼餐厅所在的XX公司衡阳店因经营亏损已于2016年3月31日正式关闭，双方签订租赁合同的目的已无法实现，故戴X要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。本案的争议焦点有以下几个方面：
一、XX公司应当退还戴X多少保证金。XX公司确认已收到戴X履约保证金26565元、食品安全保证金3000元和装修押金2000元，共计31565元。因租赁合同已实际解除，保证金应扣除戴X所欠的费用后予以退还。戴X当庭陈述租赁商铺至2016年2月4日，已支付了2015年12月的租金8855元和2016年1月的租金2000元，但由于其未向法庭提交支付租金的证据且XX公司对该事实不予认可，故戴X未付的租金应从保证金中扣除，则应退还的保证金为13855元（31565元-8855元/月×2个月）。XX公司当庭确认其应退还戴X保证金20522.05元，系其民事权利的处分，因此本院认定XX公司应当退还戴X保证金20522.05元。
二、戴X主张的各项损失是否合理合法。
1、解除合同违约金140000元。在双方签订的租赁合同中只约定了如果戴X提前结束经营，终止本合同的，视为戴X根本违约，不得要求XX公司返还履约违约金，还应向XX公司支付10000元违约金，如该违约金不足以弥补给XX公司造成的损失，戴X应据实赔偿。虽合同中没有约定XX公司提前终止合同的违约责任，但根据公平原则，XX公司应当支付戴X违约金10000元。戴X要求支付解除合同违约金140000元的诉讼请求，本院部分予以支持；
2、店铺装修费用167271元和置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元。戴X在租赁场地经营萌鱼餐厅支付了装修工程款167271元并置办了营业配套设施及电器家具，但其提交的证据不能真实客观的反映损失情况，因此本院根据湘潭市XX价格评估XXX出具的价格评估报告认定门面装修费用净值为101400元，桌子、雪欧冷柜冰箱、玻璃鱼缸、凳子、沙发、双门消毒柜及其他低值消耗品价值为27674元，戴X装修设施及投入资产共计129074元。戴X要求支付店铺装修费用167271元和置办店铺营业配套设施及电器家具损失43000元的诉讼请求，本院部分予以支持；
3、为维权产生的各项费用18000元。戴X提交的差旅费、媒体公关报道费的证据，真实性存疑。戴X支付的律师费，因双方签订的租赁合同中对此没有明确约定，因此对于戴X要求支付为维权产生的各项费用18000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，XX公司因经营亏损，要求与戴X提前终止租赁合同的行为，已构成违约，应当承担违约责任。戴X要求XX公司支付违约金，赔偿其经济损失并退还保证金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但损失应据实计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院 》第二条规定，判决如下：
一、解除戴X与XX公司签订的《商铺租赁合同》；
二、XX公司于本判决生效之日起十日内一次性支付戴X违约金10000元并赔偿经济损失129074元，合计139074元；
三、XX公司于本判决生效之日起十日内一次性退还戴X保证金20522.05元；
四、驳回戴X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由戴X负担4390元，由XX公司负担2910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 王XX
代理审判员 马 兰
人民陪审员 谭XX
二〇一七年三月十四日
书 记 员 刘XX
