【律师提示】

《上海市房地产买卖合同》是一个典型的双务合同，买卖双方均对对方负有义务。买方应当向卖方支付房价款，卖方应当向买方交付房屋并转移房屋所有权。因此，用这种观点思考那些虚假买卖、重大误解的合同就比较容易阐明道理。生活中不乏老年人所有的房屋遭到子女或其他亲属侵占的例子。有些老年人受到子女欺骗而处分了自己的房产，签署了房地产买卖合同，但并未获得相应的对价。这种买卖合同因为不是老年人自己的真实意思表示，很有可能是受欺诈的合同或者是重大误解的合同，这类合同的效力都是有瑕疵的，可以被撤销。

【案情介绍】

年迈的李先生拥有一套产权房，一直由李先生和儿子一家共同居住。2006年1月起，李先生居住到福利院。

2009年1月9日的下午，李先生的孙女李小姐独自携带放置在家中的房产证，到福利院将李先生接到了上海市某房地产交易中心。李先生和孙女李小姐签订了《上海市房地产买卖合同》，约定李先生向孙女李小姐出售该房地产，双方同意房屋的价格为60万元。

值得一提的是，这份《上海市房地产买卖合同》中除了房地产具体状况和转让价格外，其余条款均为空白，双方没有任何其他约定。但其他证据显示李先生在交易中心提供的房地产转移登记申请书上签了名。到了1月23日，经过房地产交易中心核准登记，房屋过户到了孙女李小姐名下。但是，孙女李小姐从未向李先生支付过房款。

后来，在李先生子女的帮助下，李先生起诉到法院，以重大误解为由要求撤销和孙女签订的买卖合同，要求孙女返还房屋并承担房屋过户的相关费用。

【案件思考】

如何认定属于重大误解行为?因重大误解而为的法律行为效力如何?

【法庭判决】

在本案中，双方只约定了房屋交易价格，没有约定房款的交付时间、交付方式，也没有对房屋的房地产转移过户时间进行约定，并且房屋一直由李先生的子女居住，并没有实物的交付;同时再考虑到老人的生理状况和老人的表述，即孙女借用产权证是为了办理出国手续等情形认定，该《上海市房地产买卖合同》是李先生基于自己的错误认识而作出的，属于民法规定的重大误解情形。因此判决撤销该合同。

【法理延伸】

民事法律行为是当事人之间设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为需要具备三个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或者社会公共利益。因此意思表示的真实与否就成为判断民事法律行为是否生效的标准。如果意思表示是因为当事人对于合同内容有重大误解而作出的，那么一方当事人就有权请求人民法院予以变更或者撤销。根据相关法律，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。

【法律依据】

《民法通则》第五十九条：行为人对于行为内容有重大内容的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。

《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销“因重大误解订立的”

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。