【律师提示】

如买方帮助卖方骗取银行贷款后，买方按月还款。但卖方将银行放款挥霍一空后，买方即使起诉确认了合同无效，也因为卖家没有财产而得不到返还的房款，并且也因为卖家仅有一套住房而陷入执行困境。因此，虚假购房骗取贷款，最终害了买方自己。

【案情介绍】

买方王小姐是投资咨询公司的工作人员，业务是帮助他人贷款。李先生为办理个人贷款，于2004年作为卖方和作为买方的王小姐签订了一份虚假的《上海市房地产买卖合同》。合同只约定了房价款，没有约定过户时间和交房时间。该房屋也实际没有交付买方王小姐使用。同时，买方王小姐和建设银行签订了《抵押借款合同》。后该房屋转移登记在王小姐名下，办理了房屋所有权转移登记，和房地产抵押登记。王小姐“取得”该房屋所有权，银行取得该房屋抵押权并将房款放给卖方李先生。

2006年6月27日，建设银行以逾期欠款为由起诉王小姐，要求解除双方的抵押借款合同。经法院审理后，判决解除了买方王小姐和建设银行签订的《抵押借款合同》，买方王小姐归还建设银行借款本金、利息以及逾期利息，如果不能按时归还，则可以拍卖抵押的房屋。

2006年10月23日，卖方李先生起诉至法院，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

【案件思考】

名义上是买卖合同，实际上是为了骗取银行贷款的合同是否有效?银行是否对该房屋享有抵押权?

【法庭判决】

买卖双方以合法形式掩盖非法目的的合同无效。买方王小姐应当在还清银行贷款后，注销在房屋上的抵押权，并协助卖方李先生、李太太办理产权恢复登记。

在本起案件中，双方既没有约定交房时间，买方也没有履行付款义务，违背常理。因此从双方签订合同的内容以及合同的履行情况来看，双方当事人签订合同的目的是为了套取银行贷款，而非真实买卖房屋，因此认定合同无效。

【法理延伸】

合同是双方当事人意思表示一致的结果。但双方当事人的意思表示一致并不能必然使合同生效。在本案中，双方签订的房地产买卖合同虽然具有合法生效的形式，但探求真意，双方的目的不是完成房屋买卖，而是骗取银行贷款。因此属于合法形式掩盖非法目的的无效合同。

同时，买卖合同无效后，房屋权利转移自始无效，但银行可以根据《物权法》第一百零六条善意取得的相关规定，主张已经合法取得了房屋抵押权。如果买方王小姐不能按时返还欠款，则银行可以实现该房屋抵押权，就房屋的拍卖所得优先受偿。

【法律依据】

《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……以合法行使掩盖非法目的。”