律师观点分析

一、案件背景  

1. 身份关系  

A（女）、B（男）与C（男）系姑侄、叔侄关系。三人之祖父XX去世后，遗有位于北京市海淀区某房屋一套。  

2. 权利来源  

2024 年，A、B以继承纠纷为由起诉C，海淀法院作出（2024）京XXXX民初XXXX号生效判决：涉案房屋由三人按份共有，各占三分之一。判决生效后，房屋仍登记在三人名下，未进行实物或变价分割，亦未共同居住。  

3. 矛盾触发  

因房屋长期由C实际居住，且拒绝他人使用，加之房价持续攀升（2024 年评估总价约 1 080 万元），A、B主张“折价分割”——即由己方取得完整产权并给予C折价补偿；C则希望继续保有房屋，但只愿支付远低于市价的补偿。双方协商无果，2025 年 3 月 10 日，原告再次起诉，请求对该共有物进行分割。

二、案件经过  

1. 立案与送达  

海淀法院受理后，依法适用普通程序，向被告送达应诉材料。  

2. 举证与评估  

（1）原告提交：  

   ? XXXX号生效判决书；  

   ? 2025 年 3 月北京某房地产评估机构《估价报告》，总价1080万元；  

   ? 被告拒绝协商的微信记录。  

（2）被告提交：  

   ? 房屋装修票据（主张额外增值50万元）；  

   ? 其唯一住房证明（主张分割将致其无居所）。  

3. 法院调解  

鉴于双方系亲属关系、案件事实清楚，法院组织三轮调解：  

   ? 首轮：原告同意被告继续居住但须一次性支付折价款各260万元；被告只愿各支付180 万元。  

   ? 次轮：法院建议房屋归被告，被告向原告各支付240万元；原告让步接受。  

   ? 签署调解协议：2025年7月31日，当事人自愿达成并当场签字确认。

三、争议焦点  

1. 共有物分割方式：变卖后分钱、实物分割还是一方取得产权折价补偿？  

2. 折价款计算基准：以评估价 1 080 万元为准，还是需扣减被告主张的装修增值？  

3. 被告唯一住房情节：是否影响分割方式或折价款数额？  

4. 违约责任：若被告逾期付款，违约金如何设定？

四、诉讼过程（时间轴）  

2025-03-10  立案  

2025-03-25  第一次证据交换  

2025-04-15  评估机构出庭接受质询  

2025-05-06  第一次调解（未成功）  

2025-06-18  第二次调解（未成功）  

2025-07-28  第三次调解（成功）  

2025-07-31  签署调解协议  

2025-08-05  法院出具正式调解书

五、判决（调解）结果  

1. 房屋归属：被告C取得 100% 产权。  

2. 折价款：被告于 2025 年 8 月 10 日前分别向原告A、B支付 240 万元，共计 480 万元。  

3. 协助义务：原告自收到全部款项后 10 日内配合办理过户。  

4. 违约责任：若被告未按期足额付款，须另行向二原告各支付违约金 72 万元。  

5. 诉讼费：原告负担 12 932 元，被告负担 6 466 元（均已缴纳）。

六、案件意义  

1. 实体法层面：  

   ? 明确“折价补偿”是共有物分割的有效方式之一，尊重当事人意思自治；  

   ? 将“唯一住房”作为酌情因素而非决定性因素，体现物权优先兼顾生存利益的平衡。  

2. 程序法层面：  

   ? 再次验证调解在亲属间财产纠纷中的高效性，节省司法资源、降低执行风险；  

   ? 引入违约金条款，强化调解协议的可执行性，为同类案件提供模板。  

3. 社会效果：  

   ? 通过一次性折价补偿，实现年迈姑叔的财产变现需求，同时保障青年被告继续居住的权利；  

   ? 倡导家族内部先行协商、互谅互让，减少亲情撕裂。  

4. 风险提示：  

   ? 共有关系长期不分割易滋生矛盾，建议及时通过协议或诉讼厘清权属；  

   ? 大额房产分割应同步设计付款担保或违约惩罚，防止“赢了官司拿不回钱”。