开发商无权擅自处分小区业主共有设施｜物权保护纠纷案件

律师观点分析

一， 案情介绍

某大厦业委会代表全体业主起诉相邻大厦产权方及实际经营酒店。案涉两栋楼宇由同一开发商开发，早年开发商通过合作开发合同，许可相邻楼宇无偿接入案涉大厦负一层属于全体业主共有的消防、配电设备用房及管网，长期占用设备用房、使用共有消防配电设备。小区完成业委会换届成立后，业委会发函要求对方停止侵权、提供合法使用依据，对方以存在历史合作协议、已经过消防规划审批为由拒绝整改，业委会遂提起物权保护之诉，诉讼中撤回赔偿请求，诉求对方停止使用共有设备用房、拆除接入的消防系统。

二， 案件分析

本案核心争议：开发商与第三方签署的合作开发协议，能否约束后续购房的全体业主。

依据法律规定，建筑区划内设备用房属于业主共有，建设单位不得擅自处分。案涉合作协议仅为开发商与第三方的内部约定，既未在商品房销售时向业主披露，也未经过业主大会表决追认，不能对业主产生约束力。行政消防、规划审批仅代表建设项目符合行政监管要求，不等于确认第三方享有民事层面的共有设施使用权。相邻楼宇本身规划批复允许增设自有设备层，具备独立建设配套设施的客观条件。

三， 案件结果

法院全部支持我方诉讼请求，判令两被告于判决生效三十日内停止使用案涉大厦负一层设备用房及设备，拆除接入的消防管网系统，案件受理费由被告承担。

四， 办案心得

建筑物区分所有权纠纷中，不少历史遗留共用设施问题，容易拿规划、消防审批、开发商旧合同作为抗辩。要区分行政许可效力与民事物权归属，行政审批不改变共有物权属性。开发商无权私自处分业主共有部分，即便历史长期使用，业主成立业委会后，有权行使共有权利，要求无权使用方排除妨害。作为代理律师，应当厘清法律关系，牢牢抓住物权保护的请求权基础，维护全体业主的集体合法权益。