律师观点分析

刘X、曾XX合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云01民终3207号

上诉人（原审原告）：刘X，女，1974年7月16日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：张XX、冉XX，云南XX律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：曾XX，男，1986年12月15日出生，壮族，住云南省昆明市五华区。

被上诉人（原审被告）：王XX，女，1987年2月7日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：高XX、高X，云南XX律师，特别授权代理。

原审第三人：昆明XX公司，统一社会信用代码：9153XXXX264645XF。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。

法定代表人：李XX，总经理。

委托诉讼代理人：王X，女，1994年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。

上诉人刘X因与被上诉人曾XX、王XX，原审第三人昆明XX公司合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人向一审法院起诉请求：1、判令确认原被告及第三人于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》于2019年5月8日解除；2、判令二被告共同向原告双倍返还定金60000元；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。

一审判决认定以下法律事实：原告刘X与被告曾XX、王XX及第三人昆明XX公司于2019年3月16日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定由原告向被告购买昆明市江东XX第AE座1单元505号房屋，成交价XXX元，购房定金30000元，双方于2019年5月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。合同签订后原告于当日向被告支付30000元定金，被告向其出具相应的《收条》。后双方未办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘X与被告曾XX、王XX及第三人昆明XX公司于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告主张要求确认原被告及第三人于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》于2019年5月8日解除，被告庭审时明确表示同意解除，第三人同意解除三方签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于买卖合同部分的法律关系，不同意解除涉及第三人的居间合同法律关系。故一审法院依法确认原告刘X与被告曾XX、王XX于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的买卖合同关系已经解除。关于定金，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告未提交充足有效的证据证明被告存在违约行为，故对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、确认原告刘X与被告曾XX、王XX于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的买卖合同关系已经解除。二、驳回原告刘X的其他诉讼请求。

一审宣判后，上诉人刘X不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12071号民事判决第二项，改判两被上诉人共同双倍返还定金60000元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

1、撤销云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初5939号民事判决第一、二项，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审判决未认定上诉人提交的证据内容，导致判决错误。整个事情就是上诉人通过了本案的第三人尊园地产，向被上诉人购买了书香门第的房屋，该房屋属于中华小学的学位房，签订合同的时候双方并没有就学位归属作出书面的约定，这也是本案当中产生争议的根源。上诉人与被上诉人就使用房屋学位有过口头约定，上诉人提交的电话录音表明被上诉人多次保证不占用案涉学位。二、被上诉人已经占用学位，违反合同约定，应当承担双倍返还责任。

被上诉人辩称：第一，两被上诉人从未与上诉人就学位达成过合意，相反双方在合同的第14条里明确约定被上诉人一家的户籍直到房款付清以后四个月可以保留在房产里，也就是在这个约定之内，被上诉人可以合理地使用户籍；第二，关于定金的问题，是两被上诉人为了达成和解做出的妥协，并非因自己违约而做出的让步。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人辩称：已经促成了双方合同的成立，并且不存在过错，当时没有做出学位的承诺和保证。

在二审审理中被上诉人和原审第三人未向本院提交新的证据。上诉人提交网页截屏和微信聊天记录。网页截屏欲证明原审第三人在其售卖网站中明确记载其是学位房，上诉人买房的目的是取得学位；聊天记录是签订合同的第二天，要求中介落实学位，强调孩子上学的事才是重中之重。同时申请证人林X、梁X出庭作证。证人林X称述：当时房东带着女儿在里面，我们先问房子是否是学位房，说是的。我问小孩要上吗？说孩子上中班，要明年（2020）9月份才上。房东说你们买了学位就给你们了。后来觉得可以，问了价格，商量到102万元。后面就签合同，尊园的经理将合同内容念给我们听，我们说没有学位的内容，尊园说不用写在合同里。只需要拿房产证去上学即可。我们当时反复询问，觉得可以才交钱的。”证人梁X陈述：2019年4月18日，其与刘X、XX公司的员工和被上诉人一块到办公室商量房子问题，房东和中介都承诺过刘X学位。两被上诉人对上诉人提交的证据的三性均不予认可，认为网站截图并非其发布。认为证人林X对本案合同关键内容并不清楚，证人梁X对案件事实的陈述均来自上诉人，故其证明内容不认可。原审第三人对网站截图的真实性予以认可，对聊天记录的证明内容不予认可。对证人证言的证明内容不认可。本院认为，原审第三人对网站截图的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。其他证据是否能证明上诉人的主张，在本院认为中阐释。

在二审审理过程中，各方当事人对一审判决认定的事实无异议。上诉人认为一审判决遗漏认定本案房屋学位使用情况。本院认为，相关学位是否使用，对本案的审理具有较大的影响，故本院补充确认以下事实：第三人尊园地产在安居XXＡＰＰ上以《急低于市场价出售书香门第精装2室带学位东南向看房方便》为题推介本案争议物业。上诉人在与原审第三人微信昵称为“段武159××××7346”的工作人员，于2019年3月15日开始沟通购买本案物业的相关事宜，其中上诉人要求“孩子要落户”“孩子上学才重要”“房子的学位必须是没有报名上学的，如果用这套房子报名登记上今年的入学名额，我就不买啦！”原审第三人工作人员回复“好，我们落实学位问题”“我们已经跟房东说过了，房东这边如果占用，是要赔偿你的”等内容。2019年8月20日，昆明市五华区中华小学书香门第分校出具情况说明载明：“兹有学生，姓名：曾XX，年龄6岁，性别：女。于2019年4月10日至我校参加2019年秋季一年级新生报名，并以公费生形式预录取，预录取时提供的物业信息为：昆明市江东XX第ＡＥ-1-505号房屋，业主姓名：曾XX，该房屋属于学位房并且在报名前未使用过学位。该生家长至今未向我校提出放弃学位要求。”

本案二审查明的其他事实与一审判决一致，本院依法予以确认。

综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：被上诉人是否违约，是否应当双倍返还定金？

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。民事主体应当以最大诚信原则实施民事行为。关于本案被上诉人是否存在违约行为的问题。上诉人认为，被上诉人违约占用了涉案房屋的学位，导致合同目的不能实现而解除了合同。被上诉人认为，双方未就学位达成合意，其没有违约行为。原审第三人认为，三方合同未就学位问题达成合意，且已经促成交易。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”就本案查明的事实来看，原审第三人在互联网应用APP上，推广被上诉人房屋时，已经明确标明该房屋带有学位。根据目前昆明市二手房交易习惯，二手房屋出售信息往往由出卖人授意发布，两被上诉人必然受到相关互联网信息的约束。从上诉人与原审第三人工作人员就该房屋交易的联系内容来看，所涉房屋是否具备学位、学位是否能为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向。被上诉人在已与上诉人签订房屋买卖合同，房屋学位可能让渡的情况下，仍然占用该学位。显然，已经违背了民事行为的最大诚信原则，对上诉人构成违约，依法应当承担违约责任。两被上诉人收受了上诉人的3万元定金，上诉人主张两被上诉人双倍返还，则本案依法应当使用定金罚则，由两被上诉人双倍返还上诉人共计6万元。

综上，上诉人的上诉主张部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及一百一十八条之规定，判决如下：

一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12071号民事判决第二项，即“确认原告刘X与被告曾XX、王XX于2019年3月16日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的买卖合同关系已经解除。”

二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12071号民事判决第二项，即“驳回原告刘X的其他诉讼请求。”

三、被上诉人曾XX、王XX于本判决生效之日起5日内返还上诉人刘X人民币6万元。

综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判

案件受理费人民币650元，二审案件受理费人民币1300元由被上诉人曾XX、王XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李X

审判员　　李蕊

审判员　　白昱

二〇二〇年七月十四日