律师观点分析

根据合同相对性原则，案涉合同系上诉人与被上诉人签订，且上诉人未能提供充分证据证明合同当事人发生变更或其系职务行为，故即使上诉人是广西北海xxx法定代表人，因案涉合同系其以个人名义签订，因此，上诉人是本案合同当事人，广西北海xxxx公司不是本案合同当事人。本律师代理的是业主被上诉人，一、二审法院都支持了我方代理人的诉讼请求。

案例：

上诉人（一审被告、反诉原告）：A，男，1982年生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。

委托诉讼代理人：沈律师，广西珠浦律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：北海某商业管理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市。

法定代表人：B，副总裁。

委托诉讼代理人：周律师，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢兴旺，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

上诉人A因与被上诉人北海某商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

A上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初401号民事判决；二、改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；三、改判被上诉人赔偿上诉人公司因补偿商户租金的损失共计103865元。事实和理由：一、上诉人并非本案的适格当事人，依据上诉人在一审中提交的《缴费通知》、《关于风情街美食广场整改的告知函》、《关于A(美食广场)欠缴某公司电费事宜公函》、《解约通知书》、《关于A（10105B-仓库）违约等事宜公函》、《会议纪要》等证据证实，上诉人是广西北海市燕南投资有限公司法定代表人，与被上诉人在前期洽谈合作事宜时，上诉人都是以公司名义。广西北海市燕南投资有限公司是《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》的合同当事人，上诉人在合同上签字只不过是履行职务行为。二、上诉人将案涉展览展示展位租赁给商户是经被上诉人许可的，并没有违反合同约定进行转租。根据《会议纪要》、《限期整改通知单》、光盘和录音文字资料等证据可以证实被上诉人对转租事宜是知情的。至于《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》第四条第二十二款“不得将展览展示展位转租、转借、合作使用或者其他违反本合同约定的方式”，上诉人的理解是不得将整个500平方米的场地转租转借，而不是上诉人公司规划管理的各个小展位的细化租赁。事实是整个500平方米的美食广场一直都是上诉人公司经营管理，租金、电费由上诉人统一缴付，清洁卫生由被上诉人负责，并没有对外转租、转借。因此，被上诉人诉称上诉人转租展览展示展位构成根本违约没有事实和法律依据。三、上诉人已支付第一期服务费65001元（2018年10月1日-2018年12月31日）。按照合同约定，上诉人应在2018年12月22日前支付第二期服务费。若上诉人逾期达5日，则被上诉人有权于2018年12月28日后解除合同。但被上诉人于2018年12月26日向上诉人送达《解约通知书》已构成违约。上诉人于2019年1月4日再次送达《解除合同通知书》不存在笔误，被上诉人也在2019年4月15日提起反诉，因此，一审认定案涉合同已于2019年1月11日解除错误。四、上诉人原与被上诉人曾签订另一份《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》，合同标的物是200平方米场地，后因双方协商已将原合同作废并签订案涉合同。案涉合同履行后，上诉人与被上诉人已结清电费并约定以后电费由上诉人先用后交，上诉人分别于2018年11月19日、11月21日、12月25日、2019年3月11日缴交了电费。五、被上诉人占用上诉人租赁区域摆放娃娃机、多次张贴《告知函》和《解约通知书》、断水断电、出动保安人员封闭租赁区域等行为严重侵害了上诉人的商誉和权益，造成上诉人的损失。六、一审反诉中请求的租金损失实际是上诉人的损失。上诉人是广西北海燕南投资有限公司法定代表人、实际控制人，因此该公司的损失就是上诉人的损失。七、一审未采信上诉人的证据错误。

北海某商业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

北海某商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．确认北海某商业管理有限公司与A于2018年9月20日签订的《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》已于2019年1月4日解除；2．A向北海某商业管理有限公司支付展览展示辅助服务费2888.93元、电费暂计153379.32元（以后另计，以实际产生的费用为准）、滞纳金88401.36元（滞纳金按以展览展示辅助服务费和物业管理费总额为基数，按日百分之一自2018年12月22日起暂计至2019年1月25日，以后另计至A付清展览展示辅助服务费之日止）；3．A向北海某商业管理有限公司支付违约金26000.4元；4．A将展示展位场地清空腾退归还给北海某商业管理有限公司，A向北海某商业管理有限公司支付展示展位占用费50000元（展示展位占用费按每月50000元计算，自2019年1月5日起暂计至2019年2月5日止，以后另计至A实际腾空归还展示展位之日止）。

一审法院判决：一、确认原告北海某商业管理有限公司与被告A于2018年9月20日签订的《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》已于2019年1月11日解除；二、被告A向原告北海某商业管理有限公司支付展览展示辅助服务费2888.93元；三、被告A向原告北海某商业管理有限公司支付电费71165.86元；四、被告A向原告北海某商业管理有限公司支付滞纳金606.68元；五、被告A向原告北海某商业管理有限公司支付违约金288.89元；六、被告A向原告北海某商业管理有限公司支付展览展示展位占用费195725.23元；七、驳回原告北海某商业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告A的反诉请求。本诉受理费6110元、保全费3020元，合计9130元，由原告北海某商业管理有限公司负担2130元，被告A负担7000元；反诉受理费3109元，由反诉原告A负担。

本院二审期间，上诉人提交新证据：《某公司展览展示以及配套物业管理服务合同》（合同编号：【BHSG-DZJY-2018-GD0019】），拟证明上诉人与被上诉人曾签订合同租赁200平方米场地。后双方协商变更为租赁500平方米场地，并重新签订新合同。签订新合同已结清前阶段的费用。被上诉人认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关，该合同已另案诉讼处理。被上诉人提交新证据：《某公司风情街占地图》，拟证明某公司0640点位面积共计1336平方米，上诉人与被上诉人签订的合同标的不存在重叠。上诉人认为，该证据是被上诉人单方制作，上诉人不予认可。本院认为，双方提交证据的关联性将结合本案其他证据综合予以认定。

一审判决第14页倒数第6行“万达公司于2018年12月26日向A送达《解约通知书》，后因笔误于2019年1月4日又重新向A送达《解除合同通知书》……”，被上诉人未能提供证据证实该处存在笔误，故一审查明该事实有误，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。

关于广西北海燕南投资有限公司是否是案涉合同当事人的问题。本院认为，本案中，案涉合同系上诉人与被上诉人签订，且上诉人未能提供充分证据证明合同当事人发生变更或其系职务行为，故即使上诉人是广西北海燕南投资有限公司法定代表人，因案涉合同系其以个人名义签订，因此，上诉人是本案合同当事人，广西北海燕南投资有限公司不是本案合同当事人。故一审认定上诉人为本案合同当事人并无不当,本院予以维持。

关于案涉合同的解除问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定，本案中，上诉人未在合同约定的期限内支付展览展示辅助服务费，亦未在被上诉人催款后及时付清该服务费及电费，上诉人已构成根本违约，被上诉人依据约定有权解除合同，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于解除合同的时间，被上诉人于2019年12月26日向上诉人送达《解约通知书》时,合同约定支付展览展示辅助服务费的最后期限并未届满（尚差2日），被上诉人此时提出解除案涉合同并不符合合同约定。但被上诉人于2019年1月4日再次向上诉人送达《解除合同通知书》，此时已经符合解除合同的期限约定条件。上诉人于2019年1月11日收到解除合同的通知后即发生合同解除之效力，故一审法院以《解除合同通知书》送达上诉人之日认定为合同解除之日并无不当，本院予以维持。上诉人主张因被上诉人提前发出《解约通知书》，故其有权暂缓支付展览展示辅助服务费及电费。本院认为，租赁合同的合同权利义务是双务性的，被上诉人已交付租赁标的物供上诉人使用，而上诉人则应承担支付展览展示辅助服务费等费用的义务，且上诉人经被上诉人催告后，在被上诉人第二次发出《解除合同通知书》时仍拒绝支付案涉款项，被上诉人当然有权依据前述约定行使合同解除权，故本院对上诉人的该主张不予支持。

关于展览展示辅助服务费、电费的问题。本院认为，案涉合同已于2019年1月11日解除，上诉人已支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的展览展示辅助服务费65001元，尚欠2019年1月1日至11日的展览展示辅助服务费。被上诉人仅诉请上诉人支付2019年1月1日至4日的展览展示辅助服务费2888.93元是其权利自我处分，一审法院据此支持被上诉人的诉请并无不当，本院予以维持。根据被上诉人通过微信方式发送缴款明细单及欠电费明细单等证据，核实上诉人已付电费44092.73元，尚欠电费71165.86元。一审法院据此认定上诉人尚欠电费的金额并无不当，本院予以维持。上诉人主张需经过双方结算后才承担支付电费责任。本院认为，案涉合同第三条第4点对电费及支付时间进行了相应的约定，即“电费按甲方核定电量计算。电费属于代收代缴，甲方只提供相关缴付的普通收据，收费标准按每度电1.19元（含增值税）的标准结算执行，……”。被上诉人已按合同约定提供了相关缴付的普通收据证实其代缴的电费，上诉人亦应按合同约定支付案涉电费，故对上诉人的该主张本院不予支持。

关于滞纳金和违约金的问题。本院认为，案涉合同第五条违约责任对违约金和滞纳金进行了相应的约定，即“1.乙方逾期支付展览展示辅助服务费和物业管理费，每逾期1日，需按展览展示辅助服务费和物业管理费总额的1%向甲方支付违约金；逾期达5日的，甲方有权解除本合同。……3.乙方违约导致合同解除（包括甲方行使合同解除权）的，乙方除应当按照本合同。……3.乙方违约导致本合同解除（包括甲方行使合同解除权）的，……乙方应向甲方支付相当于展览展示辅助服务费和物业管理费总额的10%的违约金”。上诉人拖欠展览展示辅助服务费、电费的行为已构成违约，一审法院依据合同约定认定上诉人应向被上诉人支付滞纳金606.68元和违约金288.89元并无不当，本院予以维持。

关于上诉人的反诉应否支持问题。上诉人主张的损失包括空铺租金和进场费损失及广西北海燕南投资有限公司补偿商户租金损失。本院认为，如前所述，案涉合同已于2019年1月11日解除，而主要原因在于上诉人违约拒不支付案涉款项，合同解除后，上诉人也无充足证据证实上述损失确实发生且是因被上诉人的不当行为所造成，故上诉人据此向被上诉人主张前述损失无法律依据，一审法院对此均不支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7298.65元，由A负担（已预交）。

本判决为终审判决。