问：暂不上市保障房被恶意转让的赔偿标准是什么？

答：暂不上市保障房被恶意转让的赔偿标准应以房屋估价为依据进行确定。

保障房价格包括了单位对所在员工的福利，并综合考虑了单位员工及其配偶的工龄、职级、贡献等因素，并不是市场价格，因此，保障房的内部交易价格不能反映房屋真实价值。房屋的真正价值只能是由评估机构按照市场价格进行评估作出。相应的，被告对恶意处分房屋的损害赔偿责任应以房屋评估为依据进行确定。

相关案情：

胡某与张某原系夫妻关系，男方胡某为某国家机关公务员，女方张某为事业单位员工。2007年5月双方婚姻关系存续期间，胡某单位向其出售90平方米保障性房屋一套(以下简称A房屋)，该次售房综合考虑了张某的工龄等因素，并由其所在单位盖章，明确其享受过国家住房福利，在张某所在单位不再重复享受此待遇。该房屋产权证登记的所有权人为胡某。2008年8月，因胡某有外遇，双方经法院调解离婚，法院调解书明确A房屋由双方共有，其中张某占三分之二、胡某占三分之一。调解离婚后，胡某、张某未去国家房屋登记管理部门办理房屋变更登记。

2010年5月，胡某单位再次福利分房。考虑胡某职务提升等因素，单位拟分给其110平方米房屋一套(以下简称B房屋)，同时要求胡某将A房屋卖给本单位员工李某，售价45万元。此后，胡某与李某办理了房屋买卖手续，将A房屋过户至李某名下同时，胡某向单位支付55万元，购买了B房屋，B房屋在国家房屋登记管理部门登记的所有权人为胡某。

2011年2月，张某发现胡某未经自己同意擅自出售A房屋并购买单位B房屋，经与胡某交涉未果后，同年12月向法院起诉，要求胡某赔偿恶意转让A房屋给其造成的损失共计120万元。

法院经审理查明，A房屋性质上属暂不上市保障性住房，即所有权人未经国家允许不能在市场上进行交易的房屋；被告将房屋出售给李某时，李某、被告所在单位均不知道被告与原告离婚并共有A房屋这一事实，也未要求被告提供证明其有完全的权利处分A房屋A房屋周围相似品质、相同年限房屋的市场价格在3.3万～3.9万元/平方米。

裁判结果：

应当对A房屋价值进行评估，按照评估价值确定原告的损失，并由被告赔偿原告损失。

裁判思路：

首先，原告对A房屋的共有权应受法律保护。根据2008年8月法院制作的离婚调解协议书，原告拥有A房屋三分之二的所有权。据此，原、被告之间对A房屋形成按份共有关系。根据物权法相关规定，被告擅自处分A 房屋构成对原告权利的侵害。本案中，如果驳回原告张某的诉讼请求，无异于宣告原告张某对A房屋的共有权不受法律保护。

其次，原告对被告侵犯其对A房屋共有权的行为有权要求损害赔偿。

《物权法》第37条规定“侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告未经原告同意，擅自处分原告拥有三分之二所有权的共有房屋，构成对原告共有权的严重侵害。 对原告因此受到的损害，依《物权法》第37条规定，原告当然可以请求损害赔偿。如果按照第一种意见驳回原告的诉讼请求，相当于认为原告对他人侵犯其房屋共有权行为不能要求损害赔偿。

再次，暂不上市保障性房屋具有客观的价值，应以反映该客观价值的价格，而不是被告所在单位制定的售价作为被告承担赔偿责任的依据。

最后，只有要求被告按照A房屋市场价格进行赔偿方能实现民事责任“惩罚、预防、填补”三大基本功能，方能维护良好的民事秩序。通说认为，民事责任有惩罚、预防、填补三大功能。在损害赔偿时，前述功能必须依赖足额赔偿方能实现。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著