房屋买卖合同成立与解除是否都要三方同意

二手房房屋买卖合约是否是一定要签订的三方合约，如果出现意外，解除合同是否必须三方都同意?

1、基于合同相对性，房屋买卖的效力及其产生的权利义务仅及于买卖双方，一般仅需买卖双方签订即可，不是必须要连同中介机构签订三方合约。

2、合同的解除分为法定解除和约定解除两种。在出现法律规定的合同解除事由出现的情况下，一方当事人发出的解除通知到达对方，则合同即行解除。除法定解除合同外，签订合同的当事人可约定合同解除权，约定一方或双方(三方)拥有解除权所必须满足的条件，条件成就时，该方即享有合同解除权。因而，为保护和平衡各方利益，解除合同并不必然以三方都同意为条件。

由于李大妈不具备购房资格，此份合约签订的效力如何?属于无效合同么?保护善意第三人么?

1、对于无购房资格人签订的房屋买卖合同效力如何，要区分具体情况。如在限购政策实施前已签订的，且不存在法定无效事由的，合同为有效;如在限购政策实施后签订的，根据目前司法实践，因各地区限购政策仅为地方政府规章，而非行政法规直接规定，故如无相关证据证明签订合同的当事人存在明显过错而致以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;或以合法形式掩盖非法目的;或损害社会公共利益等情形，一般均作有效合同对待，多以解除合同处理。

2、在买卖合同解除后，一般返还购房款(退还定金)等;根据各方当事人过错程度，适当支付相应违约金，赔偿给善意第三人造成的损失。

李大妈可否单独和业主签订取消解除合同的协议，不用经过中介同意?

基于买卖合同相对性，买卖双方可以签订解除合同协议，协商解除合同。但解除合同时应注意固定中介在居间服务中的过错及不规范操作证据，