房屋虽转卖他人但租赁合同不能自然失效

【案情】

  2011年10月，一家玩具生产公司聘请黄某为其销售总监，黄某在上任前提出需要解决住房问题，玩具生产公司遂把自有的一套三居室房屋低价租给黄某使用，并签订了租赁合同，约定租期为三年，并约定，如果黄某不愿受聘于玩具生产公司，则解除租赁合同。2012年10月，玩具生产公司发现黄某能力有限，不能设法使玩具生产公司产品销量大增扭亏为盈，遂提出解除合同，黄某表示同意，但提出房屋租期未满不能交回。玩具生产公司多次要求黄某交房，均遭拒绝。后玩具生产公司将该房卖给本公司职工王某，王某因急需住房，多次要求黄某腾房，但黄某不同意，王某遂到法院提起诉讼，要求黄某腾退房屋。那么，该公司与黄某解除租赁关系是否妥当，黄某应不应该交回该房屋？

【释法】

   本案中，黄某是否应当腾房，关键在于确定是否应当解除黄某与玩具生产公司之间的租赁合同。如果租赁合同应当解除，那么被告继续租用房屋，其不腾房显然是无法律根据的。

   根据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案涉及的是事先约定解除权的方式，所谓事先约定解除权，是指合同成立以后，在没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方行使合同解除权，而使合同关系消灭的方式，解除权可以在订立合同时约定，也可以在订立合同后另行约定。约定解除的内容以及行使方式应由当事人自行决定，但是必须符合民事法律行为的生效要件。

   根据我国《民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。因此，该租赁合同也具有成就条件后解除其效力的法律效果。

   从本案来看，黄某与玩具生产公司在租赁合同中明确规定，如果黄某“不愿受聘”于玩具生产公司，则解除租赁合同。该解除条件是合法的，但是否已经成就？我们认为，该约定条件并没有成就，因为合同规定只有在被告“不愿受聘”时，才可以认为条件成就，但事实上，是玩具生产公司决定不再聘用黄某，而黄某考虑到合同并没有明确规定聘用期等原因，才接受解聘的事实。所以，黄某“不愿受聘”的事实不存在，条件也并没有成就，玩具生产公司无权行使解除合同的权利。在合同不能解除且租期尚未届满的情况下，黄某有权继续租用房屋。

   从法律上看，玩具生产公司作为出租人在将房屋出租给他人以后，并没有丧失对租赁财产的所有权，他完全有权将其出租的财产转让给他人。但将该出租的房屋转让给他人以后，租赁合同应否解除？买受人是否有权请求承租人腾退房屋？从法律上看，出租房屋的转让不应影响租赁关系的效力，这就是买卖不破租赁的原则。根据这一原则，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。

   我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见，该规定就是对“买卖不破租赁”原则的确认。

   从本案来看，尽管玩具生产公司已将出租给黄某的房屋转让给王某，但由于与黄某之间的租赁关系不应解除而应继续有效，因此，黄某所享有的租赁权可以对抗租赁物的新的所有人王某。王某成为出租人，而黄某仍为承租人，租金的数额及支付方法应维持不变。如果黄某曾向玩具生产公司交付押金，黄某也无需再向王某交付，原租赁合同所规定的三年租期也应保持不变。不过，在租赁物转让以前已经经过的期限应当予以扣除。