无论两人之间系口头约定还是已经签署了书面协议，即使未做公证，一旦张小姐违约，应当按照协议的约定承担违约责任，协商不成，小李有权起诉。

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”

合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。只要当事人所作出的意思表示合法，合同就具有法律约束力。依法成立的合同从成立之日起生效，具有法律约束力。

因此，在本案中，只要张小姐与小李双方在协商一致的基础上，基于真实的意思表示，所作出的约定无论是口头还是书面的，均形成合法有效的合同，双方均有按约定履行的义务，一方违反合同的约定，是要承担违约责任的。

如果本案中，两年后张小姐反悔，小李完全可以按照合同约定要求张小姐返还房子，在协商无果时，可以收集证据向法院起诉解决。