【法律依据】

《婚姻法司法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

【计算方法】

方法一：（北京市高级人民法院民一庭2014年11月17日发文，浙江省高院亦发文明确采用(见高法民一[2016]2号文件))

房屋补偿款＝夫妻共同支付款项(包括本息)÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

方法二：分步计算法（最高人民法院民一庭意见）

第一步  计算不动产升值率

房屋升值率=房屋现价格/房屋成本（房屋成本=购买时不动产合同价格＋共同已还利息＋其他费用）

◎“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用

第二步  计算增值后的共同还贷

增值后的共同还贷 =共同还贷额×房屋增值率

第三步  计算非产权登记一方所得补偿

非产权登记一方所得补偿=增值后的共同还贷×50%

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。

◎同时还应考虑两种情形下的修正问题：

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果（最高院《民事审判指导与参考》2016年第一辑《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中提出了此观点）；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

方法三：最高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释，出了一本《婚姻法司法解释（三）理解与适用》

另一方补偿的数额=婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2

方法四：来源于案例统计

夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本息）×离婚时房屋市值

方法五：来源于案例统计

房屋补偿款＝夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×离婚时房屋市值×50%

方法六：来源于案例统计

房屋补偿款＝夫妻共同还贷本息+夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×（离婚时房屋价值-结婚时房屋价值）×50%

方法七：来源于案例统计

房屋补偿款＝非产权登记一方所得补偿=夫妻双方共同支付的款项×50%+（房屋增值-房屋增值×首付款占房屋总价款的比）×50%

为了对同类案件不同计算公式的差异进行比较，笔者通过对2015年全国范围内上网公开的278份二审法院民事判决书进行了筛选抽样，将其中涉及房屋补偿款数额计算的20份判决书进行了汇总提炼，发现针对“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算公式主要有以下三种：

公式1：夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本息）×离婚时房屋市值

公式2：夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×离婚时房屋市值

公式3：夫妻共同还贷本息+夫妻共同还贷本息/（首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金）×（离婚时房屋价值-结婚时房屋价值）

其中，采用公式1计算的判决书占25%，山东淄博有2例，广东河源、甘肃天水和河南新乡三地各有1例；采用公式2计算的判决书占50%，广东深圳有3例，安徽合肥、江苏徐州、湖南郴州、四川遂宁、河南郑州、重庆、山东德州等地各有1例；采用公式3计算的判决书占25%，北京有2例，广东中山、福建福州、广东珠海三地各有1例。