说起来，真有点让人生气，今天上午一排除妨害纠纷的案子在法院诉前调解，本来还挺报希望能调成的，结果见到对方当事人（暂称其为“C”）的那嚣张样子，真让我气不打一处来！

一进调解室，C就不屑地说，对方人呢？书记员说，原告本人没来，这位是他的代理律师。

“早知道本人不来，我连来都不来了！哎，小姑娘（竟然称呼我为“小姑娘”，哼！好歹你也称呼下人家律师吧），我跟你说啊，你回去跟那老头说，律师有啥了不起啊，找谁都不行，我这是“买卖不破租赁”！

听听这口气，是很嚣张吧？连给他“普个法”我都懒得了，反正是诉调，那咱法庭见吧！

案情介绍

这个案子是怎么回事呢？这套房子原本是A的动迁安置房，由于A需用钱，在2014年把这套房子卖给了B，并签了网签合同，约定是在2017年4月办理过户。

但是过户时间到了，A却失踪了，联系不到A，B只能向法院起诉继续履行合同并保全了房屋，其实在申请法院查封前，该房屋已经先后被法院查封两次了。B的查封也只能是轮候查封。

好在前两次查封涉案金额都不大，B代A履行了前面两次的涉案款，法院支持了B的过户请求，并通过强制执行过户到B名下，此时从B起诉算起已经过去了一年多。

就在B 拿到房产证，以为一切都已结束，自己终于可以妥妥地住进新房地时候，发现是C在里面住着。并且C振振有词地说：“这房子是我2017年10月从A那租的，我是有租赁合同的，租赁时间是2017年10月到2020年10月，想要我搬走也可以，把我剩余租期的损失赔给我，否则我是不会搬的。”

无奈B报了警，警察蜀黍说，你们这事啊，我真管不了，你找律师打官司吧！

So，B就又找到我，So，就有了发生上面事情的机会。

案件分析:

C所说的“买卖不破租赁”到底是怎么回事呢？

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

这鸟语说的是个啥意思？我举个例子：你租个房子，租了之后，房东把房子卖了，房东卖房子的行为对你对没影响，你该租继续租。

“买卖不破租赁”其实是个通俗地叫法，是对这一法律条文的归纳，但是你可别小瞧了它，它可是比这个条文出名多了。

文章看到这，你可能会说，对啊，孙律师，C说的不就是这种情况吗？

没错，法律是有这个规定，但是买卖就一定不能破租赁吗？

先看下面一份法院判决：（2012）奉民二（商）初字第1979号

法院观点：

本院认为，针对本案的争议焦点之一，被告是否可依据“买卖不破租赁”的原则要求继续承租系争厂房？

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该条法律条文系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交易秩序，并以此保障承租人的权利。

本案被告承租事实发生于多家法院查封之后，而在他人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不应及于受让人，除非受让人同意。

因为查封的目的是实现债权，被告在订某租赁合同之前，理应了解承租房屋的基本情况，但是被告在庭审中明确租赁前未能核对该房屋的相关情况及权利人的，却仍贸然与齐德工公司订某租赁合同，由此带来的风险只能由被告自行承受。

这份判决中，法官说了这么多是什么意思？

总结一句话：买卖有查封的房屋是可以破租赁的！

法律依据：

其实对什么情况下买卖能破租赁，最高院出过一个解释的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一） 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

看到这里，你可能也已经明白了，还原到我们上面的案子中，B买的这个房子其实在C承租之前已经有三次查封了。So，C所谓的“买卖不破租赁”其实是能破的。

而且你可能也看出来了，除了本案的查封情况，如果在承租是房子办理过抵押，买卖也是能破租赁的。

因为查封、抵押是公权力行为，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然不应该适用“买卖不破租赁”。换句话说，租赁是老百姓个人行为，查封、抵押是国家行为，个人行为当然不能对抗国家行为啦。

思考题：通过法院拍卖取得的房子，如果在租赁期间，能破租赁吗？

网签行为在前，是不是适用“买卖不破租赁”？

有人说，我们这个案件事实部分还存在一种情况，就是A和B 的网签合同是在A和C租赁合同签订之前，这不适用《合同法》229条的规定。

对于这一说法，主要有这样两种观点分歧：

第一种观点认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款是说，不影响租赁合同效力的前提是在租赁期间，租赁物的所有权发生变动。而本案虽网签合同签订时间在前，但网签实际是债权，不发生物权变动的效果，租赁关系是物权，根据“物权优于债权”的原则，只是网签行为仍然不能破租赁。实际所有权变动是在过户至B名下，该行为发生的时间确在A和C租赁期间。

第二种观点认为：A和C 的网签行为虽不能当然产生物权变动的效果，但是网签行为本身是对外的公示，能足以让C知道其在向A承租该房屋时，A和B 已经有买卖关系存在，所以C的承租行为是不能对抗B的。

笔者是倾向于第一种观点的。

除了买卖，还有哪些行为是不破租赁的？

上面笔者已经讲到啦，公权力行为肯定是不行的，私权利行为才可以，还有哪些私权利行为呢？赠与、继承、抵债、互换等等吧，只要符合两个特征，一必须产生所有权变动效果；二必须是私权利行为。

因此，可不只是“买卖不破租赁”哦，这句红遍大江南北的一句经典话，其实总结不是很准确啦，《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”准确的意思是：“所有权变动不破租赁”！