租赁合同，应了解的几点常识

案情简介

2015年8月张三向李四租赁位于昆明市五华区的房屋一套，用于办公，租赁期限为一年，约定每月租金为1600.00元，按年支付，水电费由张三自行支付。每年临近8月张三并按时向李四支付一年租金，完成自动续约。但李四在2018年5月将该房屋出售给第三人，强制张三搬出该房屋，经结算李四应退还张三房租5000.00元。李四至今未向张三退还房屋租金，并构成了根本违约，张三无奈只能诉至法院。

相关法律、法规

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

律师点评：

李俊杰律师认为，法律明文规定“买卖不破租赁”，本案中李四将该房屋出卖给第三人，租赁期限未到是不能要求张三搬出该房屋，且张三是在同等价位上有优先购买权的，张三不仅不用搬出房屋，而且还享有优先购买权。李四不仅侵犯了张三的房屋租赁权益，还侵犯了张三的优先购买权，构成了租赁协议的根本违约，李四应按照租赁协议向张三支付违约金。

《租赁合同》是我们大家都经常亲生经历到的事务和经常遇到的问题。在此，各位应注意以下几点事项：

1、承租人在签署《租赁合同》时应仔细核实出租人的身份及是否对租赁物享有所有权或对处分权；

2、若租赁期限在6个月以上的，应以书面的方式订立《租赁合同》，否则视为不定期租赁，但时间最长不超过20年；

3、房屋租赁时承租人应仔细检查水、电、煤气等基本设施是否完整可以使用，以防之后不能使用或使用不当而引起不必要的麻烦；

4、承租人应注意《租赁合同》中是否约定承租人可否转租，若未约定承租人有转租权，承租人擅自将该租赁物转租给第三人，出租人可以要求解除合同，承租人应承担相应损失，所以承租人应注意，以免不必要的损失；

5、租赁物若产生损坏、磨损，并非承租人的过错导致，出租人具有对租赁物修复的责任，修复的费用由出租人自行承担，但《租赁合同》中另有约定的除外；

6、一般租赁物产生的收益（孳息）归承租人享有，例如：租赁物为一只母鸡，该母鸡在租赁期间生下的一个鸡蛋应归承租人享有，但《租赁合同》中另有约定的除外；

7、出租人在租赁期间内将租赁物出卖给第三人，《租赁合同》继续有效，租金应归第三人享有，但《买卖合同》另有约定的除外。