二、商品房认购阶段
1、内部认购
开发商一般会在开盘之前作大量的宣传，并且搞一个火爆的内部认购形式以吸引购房者参与，这种内部认购行为是法律明文禁止的行为，但为什么还会有那么多的购房者参与内部认购行为呢？主要还是开发商作的宣传让众多的购房者认为内部认购可以以较低的房价购买到商品房，在商品房价格不断上涨的今天可以说较低的价格对购房者来说无疑是一个最大也是最致命的诱惑。
购买内部认购房屋最大的风险是工程预期风险，特别是开发商实力不够时，因为楼盘不具备销售条件，那么投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使假设和合法开盘日期都不能确定；其次，设计变更风险也不能忽视，项目正式开盘时，购房者可能发现，待售房屋并不是自己想买的。所以购房者在签订内部认购协议时一定要慎重再慎重。
2、认购书和订金
根据我国法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，购房人应慎签认购协议。随着国家一系列房产新政策的推出，房产市场已进入理性的消费时代，这给购房人创造了一个与开发商相对平等（不是绝对的平等，也不是真正的平等，只是相对以前来说，以后可能会变的更好）对话的条件。
律师提示：购房者不要轻信售楼人员的各种催促购买的理由，如就剩下这一套了，封顶后价格会上涨等等，房子没有那么紧俏，如果能直接签订正式的商品房买卖合同就尽量不要签认购书；即使非签订认购书不可，购房者也应当尽量在与开发商对将来的商品房买卖合同的主要条款的内容达成一致后将其作为认购书的附件以备以后使用。鉴于购房者要承担比开发商更大的定金约束，建议认购书中以“订金”代替“定金”（定金罚则）。
