购房阶段陷阱及法律风险律师提示

一、准备购房阶段

在此阶段，首先要考虑购房者自身的需要，如地段、价格、户型等，在以上条件都适合购房者的情况下，也就是说对开发商的房子有了初步的购买意向的情况下首先要对开发商的资质进行审查。

1、对于开发商资质的审查

重点审查开发商的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，在淄博市购买商品房的购房者可以登录淄博市房地产综合开发管理办公室主办的“淄博住宅与房地产信息网”（www.zbzzfdc.gov.cn）查询有关房地产开发项目的地点、工程审批情况以及开发商的资质等。一般来说，开发商的资质等级越高，其开发的商品房项目的风险系数就越低，购房者的风险系数也就越低。只有上述五证齐全才代表开发商出售的房产具有合法的产权，五证的批准事项代表政府许可的条件和要求（比如：绿化率、容积率、建筑密度、许可预售的楼号以及有效期等）。

律师提示：购房者还应当核对，1、预售合同的卖方是否与预售许可证上的开发商一致。2、选中的房屋、车位、花园是否在预售许可证上有记载。3、预售许可证批准的建筑面积与容积率是否相符（如果不相符，就有变更设计的可能）。

2、正确看待售楼广告及售楼人员的许诺

按照我国法律的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺仅在具体确定并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时才视为要约（即使不订入合同内容也视为是合同的内容），但这样需要购房者自己举证，且不说购房者能不能举出证据来，即使举出证据来了，法院能不能认可还是一码事，所以购房者一定要正确看待售楼广告及售楼人员的许诺。

另外，在售楼广告的不起眼的地位一般开发商会写上“本宣传品仅为广告要约邀请，不构成合同要约，所有文字、图片以政府核定文件为准，最终解释权归开发商所有。”一旦发生纠纷，购房者买了开发商的房屋后发现与广告宣传上的内容不一致时开发商就会拿出此条来对抗购房者的诉讼请求，这一条一般购房者很难发现，也很容易忽视，所以购房者一定要正确的看待售楼广告及售楼人员的许诺。