〖案情简介〗

2012年7月20日，茂名某物业经营管理中心与被告黄某签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：(1)茂名某物业经营管理中心将位于茂名市某路6号的房屋出租给黄某；(2)该房屋的租赁期限为三年，即从2012年6月1日起至2015年5月31日止；(3)合同期满后，黄某如需继续租赁该房屋，须在合同到期日前三个月向茂名某物业经营管理中心提出续租申请；(4)租赁期满或合同解除后十天内黄某应返还该房屋及其附属设施，逾期不返还房屋的，茂名某物业经营管理中心有权收回该房屋，并就逾期部分向黄某收取双倍租金。

2015年3月23日，黄某向茂名某物业经营管理中心提交了《房屋续租申请表》，申请继续租赁该房屋店铺，并同意新签合同的租金在原合同的租金的基础上提高10%，租赁期限为3年。

2016年1月5日茂名某物业经营管理中心再次对黄某做出了《关于收回店铺的通知》，要求其于2016年2月22日前返还租赁的店铺，茂名某物业经营管理中心并申请广东省茂名市某公证处对其向黄某送达《关于收回商铺的通知》的内容及过程进行保全证据。该店铺的工作人员收下了《关于收回店铺的通知》，并在通知回执上签了名。茂名某物业经营管理中心的工作人员还将另一份《关于收回店铺的通知》张贴在该店铺门口墙壁。

据了解，2014年11月26日黄某与莫某共同设立茂名市某商贸有限公司（法定代表人为莫某），利用本案涉及的租赁的房屋开设商场，从事经营活动。所以茂名市某商贸有限公司、莫某也应承担向茂名某物业经营管理中心返还所租赁的房屋的法律责任。

原合同到期后，黄某一直没有与茂名某物业经营管理中心签订新合同，但每月按照中介评估机构评估增长后的金额交付租金15665元和水电费。后茂名某物业经营管理中心向法院起诉请求黄某、莫某、茂名市某商贸有限公司返还租赁的房屋并支付逾期返还房屋的违约金。莫某、茂名某商贸有限公司收到一审法院的相关应诉通知后，委托我所律师代为应诉答辩。一审法院判决认定茂名某物业经营管理中心请求返还涉案的租赁房屋及支付逾期返还房屋没有事实和法律依据，判决驳回其全部诉讼请求。一审判决生效后，双方均未上诉。

〖代理意见〗

代理人认为本案是房屋租赁合同纠纷，茂名某物业经营管理中心要求莫某、茂名某商贸有限公司返还涉案租赁房屋及支付逾期返还房屋，在莫某等人无任何违反租赁合同行为的前提下，茂名某物业经营管理中心的主张没有充分的事实和法律依据。

一、茂名某物业经营管理中心与莫某、黄某、茂名某商贸有限公司之间存在事实上的房屋租赁关系，且尚在房屋租赁关系仍然在履行期限之内，不存在逾期不搬迁或者不返还租赁房屋的事实，茂名某物业经营管理中心要求返回租赁房屋无事实与法律依据，依法不应当支持。

1、黄某依据约定及法律规定享有优先租赁权。茂名某物业经营管理中心与黄某于2012年7月20日签订房屋租赁合同，其中合同第四条第一款约定：“该房屋租赁期限为三年，即2012年6月1日起至2015年5月31日止。合同期满后，如黄某需要继续租赁该房屋，必须在合同到期日的三个月前向茂名某物业经营管理中心提出续租申请，如黄某在租赁期内履行合同情况良好，无拖欠租金行为，并同意茂名某物业经营管理中心适当提高租金（增幅一般为原合同租金10%）；双方可重新签订租赁合同”合同约定，茂名某物业经营管理中心的合同相对方有优先租赁权，即黄某有优先租赁权。2014年11月26日，黄某与被告莫某订立公司章程，共同设立茂名某商贸有限公司，登记住所地就是本案涉及的租赁房屋。自2012年6月1日起，黄某、莫某及茂名某商贸有限公司从未拖欠茂名某物业经营管理中心租金、水电费，一直遵照合同约定及茂名某物业经营管理中心要求，按时缴纳，从未出现拒不缴纳或者拖延缴纳的情况，履约情况非常好。租赁房屋一直由被告占有及使用。

2、茂名某物业经营管理中心与黄某、莫某及茂名某商贸有限公司的房屋租赁合同依然在合同履行期限之内。

（1）黄某、莫某于2015年3月23日向茂名某物业经营管理中心提出续租申请，继续租赁上述合同中的房屋，同意新合同在原合同的租金基础上提高10%，租赁期限为3年，即黄黄某、莫某向茂名某物业经营管理中心发出订立新租赁合同的邀约邀请。

（2）2015年8月19日，茂名某物业经营管理中心向答茂名某商贸有限公司派发水电费结算单，当日莫某向茂名某物业经营管理中心刷卡缴纳2015年3月至7月份的水电费36821.03元，茂名某物业经营管理中心同日出具收据确认收到黄某、莫某交来的2015年3月至7月的水电费36821.03元，有银行汇款凭证和茂名某物业经营管理中心的收据佐证。

（3）2015年9月15日，莫某向茂名某物业经营管理中心刷卡缴纳2015年6月1日至2015年11月30日共6个月的租金，租金93990元，即15665元/月×6个月=93990元。同日，茂名某物业经营管理中心向莫某、黄某出具租金发票确认收到租金93990元。

至此，虽然茂名某物业经营管理中心未与黄钦力等签订新的书面的房屋租赁合同，但是茂名某物业经营管理中心已按黄钦力等人的续租申请上的约定在原租金基础上加收10%作为新租金收取租金，并出具发票确认上述情况，茂名某物业经营管理中心从未拒收黄某、莫某交来的租金及水电费，即茂名某物业经营管理中心以收取租金的事实行为同意并承诺了被告新租赁合同的申请，至此，双方新的租赁关系成立。

（4）2016年1月5日，茂名某物业经营管理中心向黄某发出《关于收回商铺的通知》并公证送达。但该通知是茂名某物业经营管理中心单方面制作，无法证明茂名某物业经营管理中心有多次催促黄某等人签订续租书面合同的事实，亦无法证明黄某等人有在茂名某物业经营管理中心提出签订书面续租合同时拒绝签订书面合同的事实。双方至今仍然在合同期限内，茂名某物业经营管理中心收回租赁房屋的行为违反双方约定，无事实与法律支持，茂名某物业经营管理中心单方面收回租赁房屋的行为存在过错。

（5）2016年3月7日，黄某、莫某等人向茂名某物业经营管理中心继续缴纳2016年3月1日至2016年5月31日共三个月租金，46995元，即15665元/月×3个月=46995元。同日茂名某物业经营管理中心出具发票确认收到上述租金。茂名某物业经营管理中心以实际收取租金的行为确认与黄某、莫某等继续履行房屋租赁合同。此后，茂名某物业经营管理中心与黄某、莫某的房屋租赁合同一直在履行中，双方仍然在合同履行期限之内。黄某、莫某等一直按照约定如期缴纳水电费及租金，茂名某物业经营管理中心一直依法收取租金并开具发票、收据等凭证，不存在逾期不搬迁或者不返还租赁房屋的事实，双方履约行为十分良好，茂名某物业经营管理中心要求返回租赁房屋无事实与法律依据。

二、承租方不存在违约行为，茂名某物业经营管理中心诉请支付逾期返还房屋的巨额违约金344630元无事实和法律基础，依法不应予以支持。

1、双方仍在房屋租赁合同履行期间内，无返还租赁房屋的前提，因此，更不可能存在逾期返还的事实，所以不存在支付违约金的基础。

2、黄某、莫某等在占有及使用租赁房屋的期间，一直对租赁房屋爱护有加，一直如期缴纳房屋租金、水电费，从未出现使租赁房屋受损或拖欠租金、水电费的客观违约情况。

3、茂名某物业经营管理中心不存在任何租金损失，又未充分举证证明存在其他损失的情况，茂名某物业经营管理中心主张巨额违约金有不当得利的嫌疑。同时，根据茂名某物业经营管理中心主张自2015年6月1日后，其主张的评估机构增长后的租金是每月15665元，而被告一直是按照增加后、茂名某物业经营管理中心主张增加10%后的租金缴纳，茂名某物业经营管理中心不存在任何租金损失。所以，茂名某物业经营管理中心主张违约金的请求无任何事实和法律依据。

4、支付违约金的期间不明确。2012年7月20日签署的房屋租赁合同已经履约完毕，不能就上述合同的约定约束新的租赁关系，新的租赁关系已确立，不存在搬迁理由。

5、未能签订书面的房屋租赁合同，过错方不在黄某、莫某等，是茂名某物业经营管理中心一直延迟不通知签署书面合同。但茂名某物业经营管理中心已实际收取租金的行为确立双方新的租赁关系，所以黄某、莫某等作为承租方非过错方，不存在违约情况，茂名某物业经营管理中心关于违约金的请求没有前提和基础。

〖判决结果〗

一审法院判决驳回茂名某物业经营管理中心的全部诉讼请求，一审判决生效后，原被告双方均未上诉。

〖裁判文书〗

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。茂名某物业经营管理中心与黄某签订房屋租赁合同，将涉案的房屋出租给黄某使用，由黄某支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁合同于2015年5月31日届满后，租赁双方虽然未进行续约或重新签订租赁合同，但茂名某物业经营管理中心继续将涉案房屋交付黄某、莫某等使用并收取租金，黄某、莫某、茂名某商贸有限公司继续使用茂名某物业经营管理中心的房屋并支付租金，双方形成事实的租赁合同关系。现茂名某物业经营管理中心在将涉案房屋交付黄某、莫某等使用并已收取被告至2017年8月31日的租金情况下，请求黄某、莫某等返回租赁房屋，没有事实和法律的依据，本院不予支持。同理，黄某、莫某等在履行事实的租赁合同中，使用涉案房屋并支付租金，不存在逾期返回房屋的违约行为，茂名某物业经营管理中心请求黄某、莫某等支付逾期返回房屋的违约金344630元，没有事实和法律的依据，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，判决如下：

驳回茂名某物业经营管理中心茂名市某物业经营管理中心的诉讼请求。

〖案例评析〗

一、茂名某物业经营管理中心请求黄某、莫某等向茂名某物业经营管理中心返回租赁房屋的事实和法律依据不够充分。由于茂名某物业经营管理中心从未间断或者明确拒绝收取黄某、莫某等的租金及水电费，且有相关银行汇款及发票等凭证，在租赁双方事实上的租赁关系一直持续的情况下，且黄某、莫某等同意并按照茂名某物业经营管理中心增加10%租金的情况下交租，茂名某物业经营管理中心在此情况下仍主张黄某、莫某等返还租赁房屋的事实依据不充分。在双方租赁关系没有届满的情况下，茂名某物业经营管理中心要求黄某、莫某等返回租赁的房屋依法无据，应予驳回。

二、承租方不存在任何违约，茂名某物业经营管理中心方要求黄某、莫某等支付逾期返回房屋违约金344630元，依法无据，应予驳回。

首先，双方存在租赁关系，租赁期限未满，因此不存在被告逾期返回房屋的事实，黄某、莫某等不存在违约。

其次，即使黄某、莫某等在租赁期间存在违约行为，茂名某物业经营管理中心要求黄某、莫某等返回344630元，也没有事实依据，并且依法不符。因为黄某、莫某等一直向茂名某物业经营管理中心支付租金，租金每月为15665元，并且直至到2017年8月31日，该事实有茂名某物业经营管理中心向黄某、莫某等出具的发票为凭。茂名某物业经营管理中心在2016年2月22日后，不存在任何的经济损失。如果按照茂名某物业经营管理中心所称，其租金标准已经改变，双方就租金的交付金额存在争议，即使茂名某物业经营管理中心的理由获得法院的支持，也需要减去黄某、莫某等预交付的租金。但是，黄某、莫某等已经完全支付了租金，所以茂名某物业经营管理中心不存在任何的经济损失。

再次，茂名某物业经营管理中心计算违约金的标准违反了合同法的相关规定。其计算违约金的标准已经超出了合同标的30%，这属于过高，所以依法也不应当支持茂名某物业经营管理中心的计算违约金标准。

综上，茂名某物业经营管理中心的诉讼请求与客观事实不符，且违反法律规定，人民法院依法驳回茂名某物业经营管理中心的诉讼请求理由充分合理。

〖结语和建议〗

   本案是房屋租赁合同纠纷，争议主要体现在原书面的房屋租赁合同到期后，仍存在承租者占有使用租赁物、房东继续收取租赁房屋租金及水电费的情况下，如何解决房东希望收回租赁房屋而承租方希望继续租赁两者对立冲突的矛盾。本案的事实具有一定的社会普遍性，一审法院的判决具备明确的指导性作用。本律师建议，当原有的房屋租赁合同到期后，应尽快签署新的房屋租赁合同，以书面、具体的内容限制约束双方的行为，可充分避免出现本案争议纠纷。