律师观点分析
广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤01民终16646号 上诉人（原审被告）：广州市东基明丰房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区领江西街1号101房（仅限办公用途）。 法定代表人：林国雄，副总经理。 委托代理人：陆志强、曾祥威，广东恒益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵亮，女，1990年2月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。 上诉人广州市东基明丰房地产开发有限公司（以下简称“东基明丰房地产公司”）因与被上诉人赵亮商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 赵亮向原审法院起诉请求：1、东基明丰房地产公司向其支付延期交房违约金52374元（自2015年9月2日起计至东基明丰房地产公司达到交房条件且实际交房之日止，每日违约金按照房屋总价款2618705元的0.01%的标准计算，以总购房价的2%为限）；2、东基明丰房地产公司承担本案全部诉讼费。事实和理由:赵亮于2014年5月10日与东基明丰房地产公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定赵亮购买东基明丰房地产公司开发的广州市海珠区领江东街10号703房，房屋总价款2618705元（装修款51978元），东基明丰房地产公司应于2015年9月1日将符合约定交房条件的房屋交付给赵亮，否则每日按总房价款0.01%的标准向赵亮支付违约金；随后赵亮已按照合同约定履行完付款义务，但东基明丰房地产公司未能按时将符合交房条件的房屋交付给赵亮，且房屋存在漏水、电梯故障频繁等质量问题，严重损害了赵亮的合法权益。 原审法院认为：东基明丰房地产公司与赵亮签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。东基明丰房地产公司主张在涉案房屋达到合同约定的交楼条件后通过邮寄方式向赵亮发出了《催收楼通知书》，但并未提交任何证据证明该邮件已发出。在东基明丰房地产公司没有证据证明已履行通知收楼义务的情况下，赵亮已于2016年6月8日实际接收了涉案房屋，故赵亮要求东基明丰房地产公司支付从2015年9月2日起计至2016年6月8日止的延期交房违约金，合法有理，予以支持。赵亮主张51978元实为购房款的一部分，与《收款收据》载明的收款单位、款项名称及双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》均不相符，故对于该主张不予采纳。鉴此，上述期间的延期交房违约金应为购房款2566727元的2%即51334.54元。对于赵亮超过原审法院支持部分的其余诉讼请求，予以驳回。 原审法院判决如下：一、广州市东基明丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向赵亮支付从2015年9月2日起至2016年6月8日止的迟延交房违约金51334.54元；二、驳回赵亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1109元，由赵亮负担22元，广州市东基明丰房地产开发有限公司负担1087元。上述受理费已经由赵亮预交，赵亮同意由广州市东基明丰房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给赵亮。 判后，广州市东基明丰房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人无需向被上诉人支付自2015年9月2日至2016年6月8日止的延迟交房违约金51334.54元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院查明事实不清，案涉商品房项目早在2015年已完工，并具备交付条件。上诉人在与被上诉人约定的交付期限前，已陆续取得由各部门出具的案涉商品房项目的各项证照、备案及批准文件等，因此，案涉商品房项目在约定交付期限内是具备交付条件的。 二、上诉人已履行足够的通知和告知义务，被上诉人拒绝配合收楼，不应视为上诉人逾期交房。上诉人曾多次以书面形式通知被上诉人收楼，但被上诉人在收悉通知后，仍拒绝配合收楼。根据上诉人与被上诉人的约定，在上诉人已履行通知义务的情形下，被上诉人不得以其未接到通知为由主张上诉人逾期交楼。上诉人已在原审程序中向法庭提交其向各业主发出催收楼通知书及相应EMS快递底单作为证据，但因距离时间较久，经邮政公司核实，得到答复为相隔时间较久，无法开具相应妥投证明，但不意味着上诉人没有提交任何证据，快递单中除了方庆冬以外其他快递单均有相应业主签署，因此我方认为该等业主确实是收到了相应催收通知书的，并且该等催收楼通知书对应的快递底单恰恰是反映了上诉人已履行通知收楼的义务。还有上诉人在2016年4月15日取得案涉房屋所在楼盘的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，并已公示于案涉房屋所在楼盘的营销中心处，并已逐一向各业主致电说明，因此上诉人认为该系列7件案件中所涉及的延期交房违约金，计算日期不应超过上诉人取得案涉楼盘相应的竣工验收备案表，即日期为2016年4月15日。 赵亮二审答辩称：上诉人没有按照购房合同约定和法律规定按时将房屋交付给被上诉人，构成违约。一、购房合同约定上诉人应于2016年1月1日前将符合交房条件的交付给被上诉人，但上诉人房屋在2016年1月23日才完成消防验收，2016年3月23日才完成竣工验收，2016年1月6日才完成燃气工程验收，但实际的点火时间是2016年4月28日。2016年4月15日才取得竣工验收备案表。根据购房合同约定的交楼条件和有关法律法规规定的强制性交楼条件，如《建筑法》第61条、《建筑工程质量管理条例》第16条、《消防法》第58条及《建设工程质量管理条例》第49条，很明显，上诉人已经构成违约。二、上诉人存在欺骗被上诉人收楼的情形。上诉人向被上诉人发出收楼通知书后，被上诉人在1月份验收房屋时要求出示竣工验收备案表时，上诉人欺骗被上诉人等业主已取得竣工验收备案表，但备案表在公司当天没拿过来，并诱骗业主先签收楼确认书，过几天再从公司拿备案表给业主看，因此被上诉人等业主不同意收楼，有些业主出于对上诉人的信任加上已选好入伙日期和订购了家私，才同意签收楼确认书再查看验收备案表。但直到2016年4月9日开会当天（证据录像可以证明），上诉人当着几十位业主的面继续欺骗业主其已具备竣工验收备案表（2016年4月15日才具备竣工验收备案表），最终拿出一份伪造的备案表应付业主。三、被上诉人没有收到上诉人所称的《催收楼通知书》，上诉人也没有妥投证明或者业主资料签收表，被上诉人是在投诉的质量问题部分得到解决了才于2016年6月8日自己主动前往收楼（如今还有质量问题保修未解决），因此违约金应当计算到上诉人实际交楼之日即2016年6月8日。综上，上诉人没有按照购房合同约定和法律规定按时将房屋交付给被上诉人，明显违反了合同的约定，理应向被上诉人承担延迟交楼的法律责任，请求法院驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。 本院二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为广州市东基明丰房地产开发有限公司是否构成逾期交房。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据对此已作出充分的分析论述，本院予以确认，不再赘述。现广州市东基明丰房地产开发有限公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对广州市东基明丰房地产开发有限公司的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1087元，由上诉人广州市东基明丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖逸思 审 判 员 曾文莉 代理审判员 陈少波 二〇一七年十一月九日 书 记 员 罗倩雯
