律师观点分析

原告曹某、王某向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告于2002 年2月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、判令将上海市普陀区系房屋恢复登记至原告曹某名下;3、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由:2002年2月，因原告出国留学，为避免系争房屋被原单位收回，原告将房屋产权转移至被告名下，并将产证及所有交易文件交于被告，委托被告代为管理房屋。实际在办理过户手续时，被告未到场签字，亦从未向原告支付任何款项。但如今原告再与被告沟通房屋相关事宜时，被告却矢口否认代为保管的事实，并主张其是房屋真正的产权人。原告与被告多次交涉无果，故向法院提起诉讼。
被告曹某1辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告的起诉已超过诉讼时效;2、原告所述与事实不符，双方系真实的房屋买卖关系，而非代持关系;3、被告已经履行支付房款义务，即被告应支付的房款转换成原告A公司的相应出资。故原告的起诉缺乏依据，应当驳回。
经过审理查明一些情况，本院认为，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案的争议焦点是原、被告之间就系争房屋究竟为买卖关系还是代管关系。对此，本院分析如下:

首先，从实际交易过程分析。根据查明的事实，系争房屋买卖、过户的全程被告均未参与，甚至交易价格，付款时问等均由原告直接确定和填写，显然不符合正常交易的特征。同时，被告表示其在购房时，无能力支付房款，在 2002 年开办另一公司后,经济才逐渐起色。这相当于是说，原告在被告未支付房款，也无支付能力的情况下，直接将房屋转让给了被告，这也显然不符合正常交易的特征。

其次，从实际付款情况分析。被告主张 2002 年原告出境前，其曾向原告出具欠条。此后，原告同意入股A公司，被告为其缴纳 10 万元出资及 1万元开办费用，从而将所欠原告的购房款清偿完毕。原告对前述说法均不认可。本院认为，被告主张 2002 年曾出具欠条，并无依据，而其主张 2009 年 12 月出资到位，结清房款，曹某直至2011 年9月回欠条，即款项结清后的近 20个月后被告才收回欠款凭证，不符合常理。故本院对被告关于曾就购房款向原告出具欠条的主张不予采信。此外，被告并无证据证明原告同意入股，相关公司文书中亦无原告本人签字，被告主张其于 2009 年12月出资到位，从而清偿购房款，相当于说，在完成过户手续的近 8 年后被告才实际向原告支付房款，也显然不合常理。结合A公司自2008 年1月成立至今从未向原告分红本院对被告关于购房款已转为公司出资的主张亦不予采信。

最后，从双方交涉经过分析。1、根据原告提供的录音、邮件微信聊天记录等证据显示，2016 年时原告曾委托被告出售系争房屋，被告夫妻曾向原告提出希望由他们购买系争房屋，并希望原告能够降低价格。曹某1还表示“你刚走的时候，我就说了你房子转给我，那个时候你没转。”“如果认可，晏是就去办理贷款手续，大概8月底就可以完成。并且支付 110 万。”可见原告出国时并未实际将房屋转让给被告，直至 2016 年，双方关于系争房屋属于原告所有并无争议，故被告提出希望原告低价出售给被告的儿子曹晏。2、根据原告提供的录音、微信聊天记录等证据显示,2019年被告不仅再次陈述了曾向原告购买系争房屋，原告未予同意的情况，还进一步陈述“另外对这个房子，你不是让我来保管吗的内容，甚至在原告表示可以给予每年 5000 元保管费用的情况下被告还表示“按劳取酬，天经地义”，故原告主张被告系代为管理房屋存在事实依据。3、在所有通话、邮件、微信聊天记录中，被告从未向原告主张其已经付清购房款，房屋为其所有。相反却与原告提及购买房屋，支付报酬，显然与其关于已经取得房屋产权的主张明显矛盾，本院不予采信。

综合上述情况，本院认定原告签订房屋买卖合同实际系虚假的意思表示，应当认定为无效法律行为。原、被告就系争房屋实为代为管理关系。现原告主张收回房屋，结束代管关系，并将系争房屋恢复登记至原告名下，并无不当。根据查明的事实，双方虽未就代管费作出约定，但被告父子在系争房屋中居住长达十余年，从未支付租金，故结束代管关系，并无利益失衡之处。此外，关于被告主张原告起诉已过诉讼时效，本院认为，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。故对被告的该项抗辩本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下:一、确认原告曹某于 2002 年2月9 日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告曹某1应于本判决生效之日起十日内，协助原告曹某将上海市普陀区房屋产权恢复登记至原告曹某名下。