孙茂淋律师
律师观点分析
一、案情介绍
委托人：陈老（79 岁，农村户籍，早年乡镇工程负责人） 相对方：小陈（陈老亲生儿子，登记产权人） 案涉房产：北京通州某小区 422 室商品房，1998 年登记至小陈名下。 案件背景：1996 年乡镇政府因拖欠陈老工程款，奖励两套优惠购房指标，房款合计 4 万元全部由陈老出资。受当年政策限制，陈老农业户口无法办理城镇房屋产权证，彼时儿子小陈已成年，遂将两套房屋统一登记在小陈名下，双方仅口头约定借名，未签署任何书面借名买房协议。 房屋交付后，422 室长期由陈老女儿居住出租，租金用于子女求学与家庭开支，小陈二十余年从未占有、收取房屋收益。多年后陈老户籍政策放开，具备购房及过户资质，多次要求儿子配合过户遭拒，小陈主张房屋系父亲无偿赠与，拒绝办理产权变更。陈老委托我所代理，起诉请求确认房屋归自己所有、判令儿子配合过户。
二、核心争议难点
1.无书面借名协议，举证先天薄弱：父子亲情碍于情面未留存任何书面约定，被告直接否认借名合意，坚称是赠与，无直接证据证明借名约定。
2.物权登记外观对抗真实出资：不动产登记簿、不动产权证均登记被告为唯一产权人，被告援引《民法典》物权公示原则，主张登记即享有完整所有权。
3.时间跨度长达 28 年，证据留存残缺：九十年代现金支付房款，无完整转账流水；早年相关手续保管混乱，被告当庭主张房产证自始至终由其持有，试图否定原告实际掌控房屋的事实。
4.法律定性分歧巨大：双方对房屋登记原因完全对立，一方主张政策受限借名，一方主张婚前赠与，法官需依靠间接证据区分两种法律关系。
三、办案经过
1.全方位梳理证据，搭建闭环证据链第一，调取核心官方书证：指导当事人前往属地镇政府调取档案，取得镇政府出具正式《证明》，书面证实两套房产是奖励给陈老、因农业户口无法办证才登记其子名下，直接佐证借名客观原因。 第二，固定出资事实：梳理当年工程款结算材料、购房缴款背景，结合被告庭审自认不清楚房款出资，法院推定全部房款由陈老实际出资。 第三，搜集房屋长期由原告管控收益的佐证：整理房屋早年居住人证言、女儿长期出租房屋、收取租金补贴家用的完整事实，证实二十多年被告未实际占有、未主张房屋权益，完全不符合赠与房屋的生活常理。 第四，补充政策资质证据：调取陈老最新购房资格核验材料，证明现阶段不存在过户政策障碍，借名合同具备履行基础。
2.庭审精准抗辩，击破被告赠与主张针对被告赠与抗辩，我方重点提出两点反驳：一是被告无任何赠与沟通记录、赠与字据佐证赠与合意；二是镇政府官方文件直接否定赠与说法，被告主张无证据支撑。 针对物权公示抗辩，明确法律逻辑：不动产登记仅具有推定效力，完整相反证据足以推翻登记簿记载；本案出资来源、登记原因、长期使用收益情况相互印证，能够证明双方真实法律关系为借名买房。
3.精准适用法律，厘清法律适用时点案涉购房、登记行为发生于民法典实施前，庭审中明确本案适用《合同法》规则，区分物权登记效力与内部借名合同债权效力，论证案涉借名行为不违反法律强制性规定，合同合法有效，原告有权主张确权过户。
四、案件结果
通州人民法院作出一审判决，全部支持我方诉讼请求：
1.确认案涉 422 室房屋全部产权归陈老（我方委托人）所有；
2.判令被告于判决生效 7 日内配合原告完成全部房屋过户登记手续； 案件受理费由原告自行承担。 判决作出后，被告未提出上诉，现判决已生效，委托人顺利办理房屋过户手续，保住早年辛苦所得房产。
五、律师专业价值
1.突破无书面协议维权死局：面对亲情间无任何书面约定的困境，跳出单一证据思维，整合政府公函、出资背景、二十余年房屋使用收益记录形成完整间接证据链，说服法官采信借名买房事实，为同类无协议借名确权案件提供可复制举证思路。
2.精准区分赠与与借名法律关系：抓住 “赠与无证据、长期不主张权利不合常理、官方文件佐证借名动机” 三大核心抗辩点，彻底瓦解被告赠与抗辩逻辑，厘清家庭房产纠纷中的事实定性难点。
3.兼顾法理与生活常理，增强裁判说服力：庭审中结合长达二十余年被告从未管控房屋、未收取租金的客观事实，从日常生活逻辑辅助论证，强化法官内心确信，避免单纯法条对抗的单薄辩护。
4.风险前置把控，保障判决可执行：提前核查委托人当前购房资质，在诉讼中提交资格核验材料，提前消除过户履行障碍，确保胜诉判决能够实际落地，真正实现当事人拿回房屋产权的核心诉求。
5.家事房产纠纷温情处理：办案过程中同步梳理父子矛盾根源，在诉讼之外同步调解沟通，虽调解未果，但全程把控庭审尺度，避免亲属矛盾进一步激化，兼顾维权效果与家庭情理。