封X与封B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：封A，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX区。

委托诉讼代理人：韩XX，上海XX律师。

被告：封B，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX。

第三人：封C，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX区。

第三人：封D，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX区。

指定诉讼代表人：封C，系封X哥哥。

原告封A诉被告封B房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月18日立案后，依法适用简易程序公开审理。本院于同年2月25日对本案公开开庭进行了审理。审理中，受本市新冠肺炎疫情影响，本案中止审理，中止事由消失后恢复审理。因与本案审理结果具有法律上利害关系，本院依法追加封X、封X为第三人参加诉讼，又因封X患有精神疾病，本院指定封X作为其诉讼代表人，原告封X对此无异议。本院于同年8月15日继续公开开庭审理本案。原告封X及其委托诉讼代理人韩XX，被告封B、第三人封X暨封X监护人分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告封A向本院提出诉讼请求：1.确认被告与封X于2015年2月14日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告赔偿原告位于本市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的房屋价值的三分之一，即90万元。事实和理由：徐X与封X系夫妻，共育有封X及封X、封X姐弟三人，封B系封X的女儿。1994年12月份，封X、封X、封X三人共同出资购买了系争房屋，产权人登记为封X一人，实系徐X与封X的夫妻共同财产。此后徐X、封X分别于2012年10月、2017年8月去世。封X在去世之前，已经患有严重的老年性痴呆，神志不清，病史最早可追溯到2012年12月18日。2012年10月徐X去世后，家庭成员未对系争房产中属于徐X的部分进行继承分割。封X近日发现，2015年2月14日，封X与封B签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定封X将系争房屋以147万元的价格出售给封B。但封X自2015年3月23日起担任封X的监护人，从未发现封X有该笔售房款收入，并且封X实际上在2015年2月14日就已经处于老年痴呆、神志不清的状态，根本不可能签订该合同。经封X比对，该合同上封X的签字与其本人实际的笔迹是完全不一致的，非其本人所签，且封X当时无民事行为能力，该签字也不可能代表封X的真实意思表示。即使封X的签字系其本人所签，但在系争房屋中属于徐X的部分未经继承分割的情况下出售系争房屋，损害了封X的合法权益，系争合同应属无效。现封B已于2016年8月将系争房产以270万元的价格出售给案外人王X1。封B的行为已严重损害了封X的合法权益，双方多次协商未果，遂涉诉。

被告封B辩称：不同意原告封X的诉讼请求。1.系争房屋是封X生前财产而非遗产，该房屋系其个人购买的公有房并占有使用，亦非封X与徐X的夫妻共同财产。徐X生前未留过遗嘱。购买系争房屋是使用封X宿舍动迁的分配资格和封X的现金出资。原告所谓公积金出资购房1,000元系为套现，封X之后现金支付原告1,000元，因双方兄妹关系，未写收条。2.2012年至2016年期间，封X头脑清晰，并没有被诊断过老年痴呆症。封X与被告签订房屋买卖合同时，原告是在场且明知的。当时在场的还有被告父亲封X。被告叔叔封X患有精神分裂症后，一直由封X承担医疗费用。2016年间，封X胃出血，脑中风送到华山医院急救，都是封X陪护的，当时原告突然提出放弃对封X的监护责任，把这负担转给封X，在变更监护人的文件上，封X也签字确认，说明其当时思路清晰。3.封X与徐X生前最担心封X，封X生前将系争房屋卖给被告是封X与徐X的心愿也是嘱托，是封X与徐X的真实意思表达，所以才将系争房屋以出卖的形式将房屋赠与给被告。4.系争房屋在2016年被告已再次出售给了案外人，网签价是270万元，也是实际交易价格。

第三人封C、封X述称：同意被告封B的答辩意见。如果系争房屋作为遗产，其价值应以封X出售给被告的价格来确定而非按被告再出售时的价格确定；原告威胁、恐吓、辱骂过封X，依法不享有继承权；即使原告有权继承，因系争房屋于2015年已出售给被告，原告现起诉已超出继承法所规定的两年诉讼时效；原告与母亲徐X一起开办过一个公司，相应财产也应作为遗产分割。

经审理查明：

一、封X与徐X系夫妻关系，二人育有子女三人，大哥封C、二姐封X、三弟封X。徐X于2012年去世，封X于2017年去世。1998年底，封X与徐X将户口迁到封X家，户主为封X丈夫彭X。封B系封X女儿。

2015年3月23日，上海市长宁区虹桥街道虹储居委会出具《情况说明》两份，载明封X系XX路XX弄XX号XX室（系争房屋）居民，因年事已高，老弱多病，有其女儿封X在身边照顾，作为监护人；封X系XX路XX弄XX号XX室居民，患有精神分裂症，需人看护，有其姐姐封X作为监护人。封X持有上海市残疾人联合会于2009年颁发的残疾证，载明残疾类别为精神，登记二级，监护人封X（后变更为封X，加盖更正章）。

2016年5月10日，封X出具《证明》载明：因本人身体欠佳，故放弃对封X的监护，转为封X监护。封X在封X签字落款下方亦签字确认。同日，封X出具《收条》载明收到（封X转交的）封X和封X的工资卡及密码。

2012年12月24日，封X从上海市第六人民医院出院，出院诊断为消化性溃疡、高血压病3级、极高危、腔隙性脑梗塞，其中头颅MRI报告显示为“老年脑”；2016年4月20日，封X因脑梗往中国人民解放军八五医院住院治疗，住院检查病历中记载，经检查封X患有老年性痴呆，“神志清楚、对答切题，言语稍欠清晰；记忆力、定向力、计算力检查明显减退”等。当月24日，八五医院的出院小结记载，封X出院诊断为老年性痴呆，住院期间拒绝抽血，回家后不肯来院，要求自动出院；出院时“神情、痴呆，生命体征平稳，饮食和夜眠好”；治疗结果“未治”。

二、1994年12月，封X与中国XX总公司上海公司签订《公有住房买卖合同》，载明封X购买系争房屋，以1994年规定的价格计算，房价12,056.97元，从房屋维修基金中支付部分价款，封X实际付款9,645.58元，另支付首期维修基金721.69元及手续费151.57元，合计10,518.84元。该合同签订前，封X与同住人徐X、封X共同签字、出具《购买公有住房委托书》，明确系争房屋的承租人或受配人封X经同住成年人协商一致同意购买系争房屋，并委托封X办理购买公有住房的一切手续。

1995年2月，XXX开具个人购房交款凭证，载明封X已向中国XX总公司上海公司付清10,518.84元。该款项包括封X和封X分别从个人公积金账户支付1,000元和700元，封X公积金账户支付8,818.84元，余款现金支付。此后，系争房屋登记权利人为封X，产证上附注“房改售房”。

2015年2月14日，封X与封B就系争房屋签订网签版《上海市房地产买卖合同》一份，载明封X未通过经纪机构居间介绍，将系争房屋作价147万元转让给封B，付款方式和期限在附件三付款协议中明确，但该合同附件三付款协议为空白。审理中，封B与封X称该147万元以代偿封X债务和医疗费等方式抵销清偿，后又称147万元未实际支付，因该房屋买卖为封X对封B的赠与。该合同签订后，系争房屋办理产权过户登记，相关税费由封B缴纳，税务机关向封B开具发票。

2016年8月，封B与案外人王X签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋作价270万元转让给王X。双方已办理产权变更登记，现系争房屋登记权利人为王X。审理中，封X明确同意系争房屋价值按270万元确定。

审理中，封C、封X明确，如法院认定系争房屋中有属于徐X的遗产部分，封X、封X相应继承权利不在本案中主张。

以上事实，有原告封A提交的户口本、户籍证明、封X医疗记录、《公有住房买卖合同》《情况说明》《上海市房地产买卖合同》、公积金账户付款凭证、封X《收条》，被告封B提交的《购买公有住房委托书》《上海市房地产买卖合同》、房产证、购房发票、封X出具的《证明》等书证及各方陈述在案证明。各方当事人对上述书证真实性无异议并就上述二节事实无争议，本院经审核予以确认。

审理中，各方当事人就争议事实及各自举证、质证情况如下：关于封A与封X哪一方对父母尽到主要扶养义务及对兄弟封X尽到主要照顾义务，封X与封X均提及大量关于封X、徐X与封X住院治疗的医疗费发票、为封X和徐X购买墓地发票等，各方对发票真实性无异议，但封B认为封X支付了医疗费之后都找封X报销的。本院审查确认相应发票的真实性并予采纳，封B称封X支付医疗费后找封X报销并无证据证明，故本院就此争议认定法律事实：

三、封C、封X对封X与徐X生前均尽过扶养义务，并对兄弟封X尽过照顾义务。

双方提交的其余证据或真实性无法核实或与本案讼争内容无关，本院均不予采纳。

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，同时包含分家析产、法定继承、财产损害赔偿等争议要素，原告封A所提诉讼请求实际要求对相关争议一并处理，被告封B、第三人封X、封X并无异议，该些争议符合诉的客体合并特征，为减少诉累，本院一并处理。本案的争议焦点在于2015年封X与封B所签《上海市房地产买卖合同》效力及该协议如无效的后果处理等，具体包括系争房屋的权属、封X签订合同时是否享有完全的处分权、封X的行为能力、系争《上海市房地产买卖合同》真实意思、徐X遗产范围及分配规则、时效等。本院分析裁断如下：

一、系争房屋为封X与徐X夫妻关系存续期间按94方案购买公有房所得，应为夫妻共同财产。

1.系争房屋在1994年签订《公有住房买卖合同》时，名义上为封X购买，但徐X、封X作为同住人出具《购买公有住房委托书》，当时为封X与徐X夫妻关系存续期间，徐X作为共同购买人意思表示明确，系争房屋登记权利人虽只为封X，但应为夫妻共同财产。徐X未主张过共有权益，一者因当时政策所限，无法登记为共同所有人；二者因夫妻关系，未有证据表明存在析产之必要，故不能因徐X未登记为权利人而否定其共有权益。2.封X系当时的同住人，但对购房资格并无贡献，且封X因自身疾病，封X与徐X作为父母需对其照顾而共同居住，其居住使用的权益基于父母对子女扶养义务形成，不应认定封X为共同所有人，再者未有证据表明封X或其监护人主张过所有人权益，至今近30年，超出法律保护期限。3.封X、封X对购买系争房屋时均有以公积金形式出资，通常父母购房，子女有能力的适当出资帮助，在无相反约定的情况下，应理解为子女对父母的赠与，子女不因出资而享有所有权。至于封B辩称的封X出资由封X已现金返还，并无证据证明，且与本案无涉，本院不予采纳。

二、系争《上海市房地产买卖合同》真实意思为封X将系争房屋赠与封B，房屋买卖关系无效，但封X就徐X共有份额的赠与不生效。

1.封X主张封X在签订系争《上海市房地产买卖合同》时无行为能力，但所提交证据不足以证实。封X虽于2012年12月在上海市第六人民医院诊断患有“老年脑”，2016年4月在中国人民解放军八五医院患有老年性痴呆，但该些症状不足以认定封X为无行为能力人或限制行为能力人，况且在2016年医院检查记录中还记载其“神志清楚、对答切题”。另在2016年5月，关于封X监护人由封X变更为封X的交接手续中，封X还在《收条》上签字，无论系封X自愿签字还是根据封X或封X要求签字，均说明当时各方仍认可其具有完全行为能力。2.封X与封B签订系争《上海市房地产买卖合同》，名义上系买卖系争房屋，但封B并未支付购房价款，该合同甚至对价款支付方式都未明确。结合各方陈述，可推定系争合同签订仅为办理系争房屋过户手续，合同真实目的为封X将系争房屋赠与封B。封B系封X之女，而系争合同签订后的2016年封X的监护责任即由封X转换给封X亦可予印证封X赠与之意思。3.系争房屋为封X与徐X夫妻共同财产，徐X于2012年过世，徐X未立遗嘱，依法定继承，其对夫妻共有财产的份额应由配偶封X与三个子女封X、封X、封X继承。如果因徐X生前未主张对系争房屋产权共有就认定其放弃产权份额，系争房屋即归封X所有，于情于理于法均难圆其说。94方案固有其特定政策背景，但依该方案购买的房屋系完全产权房，符合夫妻共同财产特征的，应按共同财产处置规则处理。4.封X未经其他共有人或徐X遗产继承人同意擅自将系争房屋赠与封B，对其他遗产继承人不发生效力。封B于2015年登记为系争房屋所有权人，后于2016年再出售系争房屋，现系争房屋已为案外人所有，难以恢复原状，封B侵害徐X其他继承人的权益应予赔偿。

三、徐X对系争房屋的共有份额依法继承，封A依法享有其中20%份额，相应房屋价值由封B赔偿封X27万元。

1.系争房屋原为封X与徐X夫妻共同财产，徐X过世后未经分家析产，各继承人亦未主张过继承，但不表示各继承人放弃继承。封X依法享有的继承权受国家保护。2.夫妻共同所有的财产，除另有约定外，遗产分割时，应先将共同所有的财产一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的财产，故作为徐X遗产的部分为系争房屋的一半份额。3.遗产分配时，同意顺序基础人一般应均等，对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人应予照顾，对被继承人尽到主要扶养义务的继承人可以多分。现封X与封X均主张对封X和徐X尽到主要扶养义务且主要照顾了封X，但两人所提交证据不足以证明，二人对家庭照料或贡献应为均等；封X二级精神残疾，需要长期看护，封X与封X均予确认，对封X应予照顾。故本院酌情确定徐X的遗产由封X、封X、封X各继承20%份额，封X继承40%份额。4.徐X于2012年去世，继承从其死亡时开始。按当时施行的《继承法》第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但并无证据表明封X两年前即知道或应当知道其继承权被侵害。封B虽主张其与封X签订系争《上海市房地产买卖合同》时封X也在场，但未举证证明。封X关于封X起诉超出时效的陈述意见不能成立。封X另称封X对其威胁、恐吓、辱骂不应享有继承权，亦无法证实，本院不予采信。5.遗产价值应根据遗产实际分配时确定，封B与封X主张按系争《上海市房地产买卖合同》所确定的147万元确定于法无据，因该合同所约定147万元并非真实销售价格。现封X同意系争房屋价值按封B再出售时的270万元确定，已放弃2016年之后系争房屋的增值利益，于封B、封X有利，本院予以确认。6.封B因再销售系争房屋，侵害封X继承权，应予赔偿。系争房屋价值按270万元定，封X作为夫妻一方分出一半135万元，剩余一半作为徐X遗产，封X继承20%份额即27万元。

综上，本院认为，系争房屋于1994年底由封X按94方案购买取得，登记为封X所有，但该房屋取得时在封X与徐X夫妻关系存续期间，徐X为同住人，该房屋应属夫妻共同财产。2012年徐X去世，其对房屋的共有权益应作为遗产分配。因封X仍在世，家庭成员间无明显矛盾，分家析产并无必要，但封X作为徐X继承人未明确放弃继承权，其继承权依法受保护。2015年，封X与封B签订系争《上海市房地产买卖合同》，实际将系争房屋赠与封B，后封B于2016年再将系争房屋出售案外人。封X与封B关于系争房屋买卖属同谋虚伪意思表示，系争合同所建立的房屋买卖合同关系无效，且真实的赠与关系未取得其他继承人的追认，不对其他继承人发生效力。封B对其他继承人继承权应予赔偿。封X起诉未超出诉讼时效，封X同意系争房屋价值根据封B再销售的270万元确定，封X依法应享有其中27万元份额的权益，由封B赔偿。封X、封X明确继承权利不在本案中处理，可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第四条，1985年《中华人民共和国继承法》第八条、第十条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十六条和2009年《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决如下：

一、确认被告封B与封X于2015年2月14日签订的《上海市房地产买卖合同》所约定的关于上海市XX房屋买卖合同关系无效；

二、被告封B于本判决生效之日起十日内赔偿原告封X损失27万元。

如果被告封B未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12,880元，减半收取6,440元，由原告封X负担元3,725元（已付）；被告封B负担2,715元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。