借名买房尤其在一二线城市非常常见，有些是为了规避房屋限购令的政策，有些是为了享受一些特定的购房优惠，另外有一些人是为了将自己的财产与自身进行隔离，隐藏真实的财产信息。但是，借名买房会面临的问题就是房屋的产权是登记在他人名下，在我国不动产以登记为原则，登记在他人名下免不了会面临房屋未经实际出资人同意被转让或抵押，或者被法院强制执行的情况。此时，借名人想通过出资记录、借名买房协议来确认房屋所有权，但并非凭借实际出资法院就会认定借名人为实际房屋权利人的，根据现在的司法实践，需要审查是否存在存在规避限购政策或违背公序良俗情形。
江西省高级人民法院（2020）赣民终898号民事判决中，对借名买房权利归属确认进行了论证，并经最高院（2021）最高法民申3543号裁定书进一步保护了借名买房人的权益。
一、案情简介
A因为与陶某某之间有民间借贷案件，A获得法院胜诉判决后申请对陶某某名下的财产进行强制执行，故法院对陶某某名下东湖区叠山路某房产进行了查封拍卖。现因陶某某丈夫的父亲罗某某知晓此事，随即对查封拍卖提出了案外人执行异议之诉，称该房产系由罗某某实际出资购买并偿还房屋贷款，并一直实际居住在该房屋内，该房产应当归罗某某所有。
2005年4月19日、2005年4月25日，罗某某通过其参股的公司江西汉邦生物有限公司合计向江西中寰置业有限公司支付房屋首付款35万元，用以购置涉案房屋。
2005年6月20日，罗某某与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同过程中，招商银行南昌市分行以罗某某超过60周岁，不符合贷款条件为由，拒绝与其签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗某某遂以其儿媳陶某某名义购置案涉房屋。不仅如此，自2005年6月20日至今涉案房屋按揭还款均由罗某某实际支付，并在原始凭证签字确认。
自房屋交付后，涉案房屋一直由罗某某合法占有使用，从未离开。
二、法庭审理
庭审中，陈某某一再坚持的观点是，经不动产登记信息查询结果显示争议房屋登记的权利人为陶某某，且该房屋购买人相关手续信息等均为陶某某，故陶某某是涉案房产实际所有权人，与罗某某无关。罗某某即使有实际出资并且一直居住在该房屋，因为与陶某某系属于亲属关系，所以并不应当认定为借名买房，更为合理的是罗某某出资买房赠与给陶某某，随后陶某某借给罗某某居住。
三、法院判决
（一）如何认定亲属之间是否为借名买房，而非赠与。
人民法院原则上根据不动产登记簿进行产权判断，但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的，人民法院可以依法支持案外人排除强制执行的异议请求。案外人提供的证据必须达到确实充分的程度，有很强的证明效力。
根据本案查明的事实，2005年，罗某某确实已超过60岁年龄不符合贷款条件为由，不得已为解决住房问题，遂以其儿媳陶某某名义签订购房合同，这是符合日常生活习惯的。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，首付款是罗某某委托代付，每月房屋按揭贷款亦由罗某某支付，房屋使用期间产生的各类费用真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗某某。故，罗某某提供的证据确实充分，有很强的证明力，且证据之间能够形成完整的证据链条，这些证据足以证实案涉房屋的实际权利人是罗某某而非陶某某。
（二）不动产物权登记效力与借名买房如何平衡。
不动产物权登记产生的公示公信效力，仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗某某与陶某某之间存在借名购房关系，罗某某也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗某某通过借名买房，将真实物权登记于陶某某名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故罗某某为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
四、律师分析
从上述判决可以看出，主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。
借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：
1.如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。
2.实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据，最好是后续还贷、物业费、水电费也由实际产权人来负担。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据、缴费票据以司法手段来保护自己的权利。
3.由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。
