欺诈销售房产，被法院判决退一赔一

案情简介：

   赵某与江苏天鑫置业有限公司2018年6月签订《买卖合同》，约定将案涉房屋以440万出售，一次性付清。赵某如约支付购房款，江苏天鑫置业有限公司交付房屋。赵某进行装修、并支付了物业费。但是江苏天鑫置业有限公司迟迟不给赵某办理网签，赵某多次催促才发现案涉房屋存在200万抵押。

当事人诉情：
  1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；

  2、判令被告返还购房款4400000元及利息3、判令被告赔偿装修费511904元、物业费7118.82元、公共水电费1000元、装修管理费461.41元，合计520484.23元；

  4、判令被告支付惩罚性赔偿金4400000元；

判决分析：

  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《凤栖园认购协议书》已具备买卖合同的成立要件，且赵某已按约支付全部购房款，被告已将房屋交付赵某，该协议应当认定为商品房买卖合同，合同对双方均有约束力。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法无效。被告辩称协议无效，依据不足，法院不予采纳。出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告作为出售人，隐瞒案涉房屋已经抵押并被查封的事实，导致房屋无法过户，合同目的无法实现，赵某请求解除合同、被告返还已付购房款、赔偿装修损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。被告辩称其在销售时已将案涉房屋被抵押、查封的事实告知赵某，但其所举证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。对于双方争议的购房款数额问题，被告辩称其收到4400000元中有31971元系代为支付的空调款，并非房款。对此，法院认为，从赵某所举证据看，认购协议及收据均载明房款为4368029元，故被告应返还的购房款应为4368029元，应当支付的惩罚性赔偿金亦应为4368029元。

  对于双方争议的装修损失问题，赵某主张其与被告指定的装修公司签订合同，按约支付装修款500000元，另自行委托他人进行调试安装空调花费5904元、进行瓷砖美缝花费6000元，被告对赵某实际进行装修一事不持异议，但认为赵某在进行装修后已实际使用，故装修会产生一定的折损，应对装修价值进行评估。法院认为，赵某虽未申请对装修价值进行评估，但其提供的证据能够证明其委托装修实际支出500000元；但其另行主张空调调试费5904元及瓷砖美缝费6000元，证据不足；另赵某在购房时支付的空调款31971元，应包含在装修范围内。考虑到案涉房屋装修完成使用后，会存在一定的折旧，法院综合考虑装修时间、装修金额、家庭装修折旧率等因素，酌定被告应赔偿赵某的装修损失以480000元为宜（含空调）。对于赵某主张的物业服务费、公摊电费，系赵某居住使用房屋期间应向物业公司支付的费用，其已实际享受了物业公司提供的物业服务，该部分费用应由其自行承担，其要求被告承担该部分损失，无事实及法律依据，法院不予支持；对于装修管理费461.41元，属于装修损失范围，法院在酌定装修损失时已予以考虑，故该项费用不再重复计算；对于保全担保费，赵某申请财产保全，自愿选择由第三人提供保函的方式进行担保，该项费用的产生已超出双方在订立合同时被告所能预见的范围，在双方并无相关约定的情况下，赵某诉请要求被告承担保全担保费，依据不足。关于双方争议的利息问题，因被告占用赵某支付的购房款系依据双方签订的认购协议，作为对价，被告已将案涉房屋交由赵某居住使用，在案涉房屋没有返还的情况下，赵某诉请要求被告支付购房款利息，于法无据，法院不予支持。另合同解除，买卖双方负有相互返还的义务，被告返还并支付上述款项，而赵某亦应将案涉房屋腾空返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、解除赵某赵艺梅与被告江苏天鑫置业有限公司于2018年6月3日签订的《凤栖园认购协议书》；
　　二、被告江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还赵某赵艺梅购房款4368029元、赔偿损失480000元，并承担已付购房款一倍即4368029元的赔偿责任，合计9216058元；
　　三、赵某于本判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区龙蟠中路313号X室，并将房屋返还给被告江苏天鑫置业有限公司。

律师点评：

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

 （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

从案例和法条可以看出对于个人卖家，一定不能隐瞒房屋存在抵押和一房二卖对情况，轻则需要承担高额的惩罚金，甚至承担刑事责任。