商品房预售合同纠纷——二审003

对以行政划拨用地进入市场的行为效力的认定

——南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案

　　裁判主旨：

　　平等民事主体间签订《商品房买卖合同》，讼争房屋所占土地为国有划拨用地，根据相关规定，直至起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地使用权出让手续的，所签合同应当认定无效。对于合同无效后的处理问题，需要结合案件实际情况，根据双方当事人对造成合同无效的过错程度来就确定的损失数额各自承担相应的比例。

　　关键词：行政划拨土地；合同无效；损失承担

　　上诉人(原审被告)：南昌市兴城房地产开发公司，住所地：南昌市孺子路81号。

　　法定代表人：高峰涛，经理。

　　委托代理人：高继远，该公司副经理。

　　委托代理人：刘明和，江西省律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：江西省针棉织品进出口公司，住所地：南昌市井岗山大道717号。

　　法定代表人：张绍芬，总经理。

　　委托代理人：王沛，该公司职员。

　　委托代理人：孙飞行，华通律师事务所律师。

　　原审第三人：南昌市收容遣送站，住所地南昌市瀛上。

　　法定代表人：史国富，站长。

　　一、案件基本事实

　　1995年4月12日，南昌市兴城房地产开发公司(以下简称开发公司)与江西省针棉织品进出口公司(以下简称针棉公司)签订《购买商品房合同》，约定：针棉公司购买位于南昌市十字街735号(遣送站旧址)院内7层住宅楼2栋，总价款为1173万元。该房的开发商为开发公司。合同签订后，针棉公司自1995年4月17日起至1996年4月1日止共向开发公司支付购房款353.25万元。开发公司于1996年年初与建设单位签订建筑工程承包合同约定由建筑单位承建讼争房屋；截止到一审法院审结前，讼争房屋尚未竣工。一审审理期间，一审法院根据针棉公司申请先后裁定冻结开发公司存款450万元或查封、扣押相应价值财产，查封开发公司财务资料和账册，扣押南昌市收容遣送站(以下简称遣送站)土地证等证据。一审法院还裁定开发公司、遣送站先行偿还针棉公司购房款353.25万元或相应价值的财产。

　　另查明，讼争房屋占地的用地性质为行政划拨，使用权人为遣送站。1993年1月7日，南昌市人民政府办公厅批示“同意将遣送站由现在的南昌市十字街735号迁至南昌市瀛上，迁建费用利用原址开发解决”。1993年3月15日，开发公司与遣送站签订《委托开发合同》，约定：遣送站委托开发公司在南昌市瀛上兴建遣送站新址，全部费用由开发公司筹措，遣送站迁入新址办公后，旧址土地使用权转归开发公司。以后，遣送站未就讼争房屋占地进入土地市场而补办土地使用权出让手续、缴纳土地出让金。

　　二、江西省高级人民法院一审认定与判决

　　江西省高级人民法院经审理认为，开发公司与针棉公司签订了《购买商品房合同》，但由于开发公司未合法取得该地的土地使用权，也未到房产管理部门办理预售商品房登记，未取得该商品房的预售许可证明，开发公司的行为违反《城市房地产管理法》的规定，因此该合同应确认无效。开发公司与遣送站虽订有协议，但未按有关规定办理变更手续，致使开发公司目前对该地仍未取得合法使用权，违反了南昌市政府有关城市规划管理的规定。开发公司违反国家规定，在未办理法律规定的有关手续的情况下，擅自与针棉公司签订合同，对造成本案纠纷应负主要责任；针棉公司在签订合同时审查不严，对造成纠纷应负一定责任。开发公司应返还针棉公司的全部资金，第三人遣送站对转入其账户的2895万元承担连带清偿责任。据此判决：(1)开发公司与针棉公司签订的《购买商品房合同》无效；(2)开发公司返还针棉公司预付购房款353.25万元；(3)购房款353.25万元的利息损失，由开发公司承担70%，针棉公司承担30%(利息按银行同期利率计算，从应当支付之日起算至实际支付之日止)；(4)第三人遣送站对开发公司应返还资金中的2895万元承担连带清偿责任。开发公司及遣送站应返还的款项，限本判决生效之日起10日内付清。一审案件受理费、财产保全费及其他诉讼费105，412元由开发公司承担70%计73，788.4元，针棉公司承担30%计31，623.6元。

　　三、当事人上诉请求与答辩理由

　　一审法院判决后，开发公司不服，向最高人民法院提起上诉称：开发公司与针棉公司签订的购房合同有效，只是因针棉公司购房资金不到位而中止合同；一审判决对造成合同纠纷的责任划分不公正；开发公司已按针棉公司要求预订了建筑材料，因中止履行购房合同，给开发公司造成了经济损失，应由针棉公司赔偿。针棉公司答辩同意一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。遣送站同意上诉人的上诉意见，并认为其不应对开发公司返还针棉公司购房款中的289.5万元承担连带责任。

　　四、最高人民法院认定与判决

　　最高人民法院经审理认为，开发公司与针棉公司签订的《购买商品房合同》，因讼争房屋所占土地的性质为行政划拨，未补办合法手续进入市场而无效；开发公司作为合同约定的出地一方，应对因土地性质导致合同无效承担主要责任；针棉公司作为商品房的预购方应当知道开发公司提供的建房用地的性质，其对合同无效也应承担一定责任。一审法院认定《购买商品房合同》无效及对导致过错责任的认定是正确的，应予维持。开发公司上诉主张因一审法院查封了其财务资料和账册等而无法就合同无效是否对其造成损失主张权利，对此，当事人可举证另行起诉。据此，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，最高人民法院于1997年12月31日以(1997)民终字第45号民事判决书，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费32，172.5元，由南昌市兴城房地产开发公司负担22，520.75元，由江西省针棉织品进出口公司负担9，651.75元。

　　五、对本案的解析

　　(一)关于合同的效力问题

　　开发公司与针棉公司签订的《购买商品房合同》为无效合同，因为双方当事人讼争的房屋所占土地的性质是国有行政划拨土地，土地使用权人为遣送站，开发公司属于“委托代办”开发该宗土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、第46条的规定，开发公司将划拨使用的土地进入市场，应与政府主管部门签订土地使用权出让合同，补交土地出让金。本案中虽然南昌市人民政府办公厅批准遣送站以“委托代办”形式开发遣送站旧址，开发收益用于兴建新址，但政府未明确开发公司将遣送站旧址的行政划拨用地进入市场，不需要补办出让手续和缴纳出让金，也未明确开发公司可享受出让金的减缓免等政策。所以一审法院判决合同无效是正确的。

　　(二)关于承担连带责任问题

　　开发公司与针棉公司签订的合同性质为预购商品房合同，开发公司与遣送站签订的合同为委托开发合同，这两份合同从合同主体性质及内容上均不同，是两个完全独立的法律关系。一审法院判决遣送站对开发公司返还部分预付购房款承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，遣送站不应该承担连带清偿责任。但遣送站对一审的此项判决没有提出上诉，视为当事人对这一民事权利自行处分。根据《民事诉讼法》第151条的规定，二审法院仅对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查，故对这一问题不予处理。