律师观点分析

拆迁安置房经过两次连环买卖，如何保护最后买受人的利益？

  【基本案情】2019年4月22日，江苏天淮律师事务所接受甲的委托，指派陈倩律师担任甲诉乙、丙房屋买卖合同纠纷一案的代理人。接受指派后，本律师基于委托人提供的证据材料，梳理本案基本情况如下。

   原告与被告乙于2012年8月25日签订房屋买卖协议书，协议书约定原告购买被告乙位于淮安市清江浦区ＸＸ小区屋及配套设施（含车库）,建筑面积为107.01平方，成交价格为贰拾贰万元整。原告在签订房产买卖协议书后将购房款支付给被告乙。后经原告了解，涉案房屋是被告乙购买被告丙的拆迁安置房。现房屋已经能够办理房屋产权证，经与被告乙、丙多次沟通让其办理房屋产权证，但是被告乙、丙一直不予理踩，原告特起诉至法院。

   【审理情况】本案于2019年4月22日由X区人民法院立案受理，经法院合法传唤，被告乙、丙到庭参加诉讼。2019年5月24日X区人民法院公开开庭审理。庭审中，本律师向合议庭提交如下证据：1、甲与乙的房屋买卖协议一份，被告乙出具的收条一份（证明甲与乙之间的买卖关系，甲已经向乙支付相应购房款）；2、乙与丙的房屋买卖协议一份，被告乙出具的收条一份（证明乙与丙之间的买卖关系，甲乙已经向丙支付相应购房款）；3、水电缴费单3张（证明甲已经实际占有并使用该房屋）。

X区人民法院经审理认为：本案争议焦点在于被告乙与丙之间就涉案房屋签订的房屋买卖协议是否成立生效。庭审中，被告丙称其与被告乙之间的合同是被胁迫签订的。根据相关法律规定：

，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机关变更或者撤销。2009年起至今已逾10年，期间被告丙从未向包括人民法院在内的任何机关举报或者控诉，有悖常理，现法被告定撤销权依法消灭，故对于被告丙提出的上述引示抗辩，本院不予采纳。被告乙丙之间就涉案房屋签订的房屋买卖协议依法成立生效。

  【律师分析】被告乙已完全履行支付购房款的义务，被告丙除履行交房义务外，尚应及时履行协助过户义务，其拒不履行已构成违约，应向被告乙承担违约责任，协助办理涉案房屋的过户手续。原告与被告乙就涉案房屋签订的买卖协议合法有效，原告已按约支付了购房款21万元，剩余1万元按约待过户后付清，且被告乙对于协助办理涉案房屋的过户亦不表异议，所以被告乙丙有协助原告过户的义务。

   本起案件较为经典之处在于，承办律师在起诉之时就对涉案房屋进行了保全，保证诉讼程序结束以后，原告能够顺利的将房屋过户至自己的名下。因为涉案房屋已经能够办理房屋产权登记，被告丙已经办理了房屋产权登记，而且在起诉之前已经将涉案房屋抵押给了第三人，刚刚才解封，承办律师刚好将房屋查封，让原告的诉讼请求得到落实。

  【律师建议】尽量不要购买没有房屋产权证的房屋，因为这类房屋发生纠纷比较多，能够办理产权证的时候，原房主往往会刁难买受人不给过户，或者索要更多的过户费用，使得买受人陷入被动的局面。当然更糟的是如原房主直接将涉案房屋出售并办理变更登记，或者在涉案房屋上设立抵押，那作为最后的买受人想得到房屋基本上是不可能的。如必须要购买没有房屋产权证的房屋，就找专业的律师写好买卖合同，以免日后发生争议。当然发生争议后要即使的咨询律师，更好的维护自身利益。