近日,有朋友咨询,称开发商虽然按照约定时间交房,但交房时没有提供竣工验收的证明,只有住宅使用说明书和住宅质量保证书,不知道是否达到了交房要求。
一、 关于交房要求,我国《建筑法》有一个强制性的标准。
即“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,这是法律强制性规定的最低交房标准,开发商如果违反这个标准,其交房视为无效交付,购房者可以拒绝收房。
这里的竣工验收,通常是指“五大主体”即“建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位”出具的验收合格的意见。
二、除此之外,《商品房买卖合同》还允许买卖双方对交房条件作出更高要求的约定。
比如,有些交房条件约定“该商品房建设工程验收合格并依法向有关部门备案”,这其实就需要开发商同时具备两个条件才能交房,即:验收合格+取得竣工验收备案表。
根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的要求,建设工程备案应当由开发商提交工程竣工验收备案表,备案机关(通常是当地住建局)收到开发商报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫,备案表上加盖了当住建局的备案印章,即视为备案完成。
只要开发商交付的房屋不具备法律规定的强制性条件,或者不具备《商品房买卖合同》约定的交房条件,购房者就可以拒收房屋。此时,视为开发商未能按期交房,可向开发商主张违约责任。
三、如果房屋不具备交付条件,购房者切勿擅自收房,以免丧失维权的机会。
当房屋未竣工时,购房者收房,仍然是无效交付,因为这属于法律强制性的要求,不允许更改。
当房屋已经竣工,但未达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件时,如果购房者接收了房屋,法院往往认为是开发商与购房者就交付条件达成新的合意,此时购房者再反悔,以房屋不符合交房条件为由而主张违约赔偿,很难得到法院的支持。
四、开发商有验收证明或虽然达到了约定的交房条件,但未提供“两书”,是否可以拒收房屋?
尽管住建部的文件要求住宅工程还应同时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,但该要求并不属于法律的强制性要求。因此,开发商虽未提供“两书”,但只要具备交房条件,购房者应当接受房屋,拒收房屋行为是无效的。至于开发商未提供“两书”的行为,可以向当地住建部门投诉反映,要求给予其行政处罚。
五、开发商应当在房屋竣工验收之日起15天内进行备案,逾期可以被罚款。
按照住建部的规定,工程竣工验收合格之日起15日内,应当向当地住建部门备案,逾期未备案的,由备案机关责令限期改正,处20万元以上50万元以下罚款。(如开发商不及时备案且蛮横不讲理,可向当地住建部门投诉,要求对开发商作出处罚)