所谓借名买房，顾名思义，就是借用他人的名义购买房屋，也叫做代持。借名买房的原因有多种，如自身被限购，自己名下已有多套房、被限贷，或者自己名下不适合登记多套房屋，逃避债务，或者帮别人炒房等等。

房子在我国属于价值较大的物品，从小县城到大都市，一套房屋的价值从几十万、上百万到动辄上千万、上亿，一套商品房，几代人的奋斗史。房屋价值如此之大，其重要性不言而喻，一个不慎，登记在别人名下的房子就收不回来了。下面以张三借用李四名义买房为例，进行说明。

一、在我国，房屋属于不动产，其所有权采取登记制，通常登记在谁的名下，就推定谁是房屋的所有权人，其有权处分自己的房屋。

何为不动产，指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等地上附着物。《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，要想取得房屋所有权，只有经过登记机关（即不动产登记中心）登记以后，才会设立房屋所有权，而不动产权证书，就是房屋所有权人能够证明其权利的有效凭证。登记机关的登记具有对外公示公告的效力，公众对此可以合理的信赖。

基于上述情况，当张三将房产登记在李四名下时，李四可以自行将房屋出售或者抵押，因为在外人看来，李四是房屋的所有权人，他处分自己的房屋，完全合理合法。至于张三与李四之间的借名买房协议，外人根本不知道，这个协议自然也不可能对外人产生约束力。一旦李四将房屋出卖掉或者抵押，张三将只能要求李四承担违约责任或者赔偿损失，房屋是收不回来了。

即便李四不将房屋出售或者抵押，但其针对房屋设立长达20年的出租期限，或者为他人设立长期的居住权，那么张三要想收回房屋，也是难上加难。租赁不到期，承租人势必不搬走，居住权不到期，居住人也有权拒绝搬离。张三将长期不能使用房屋。如果急于变现，势必阻碍重重。

二、被借名的人如果涉及纠纷，其名下的房屋存在被司法查封的风险，借名买房的协议不能对抗法院的强制执行。

当房屋登记在李四名下时，一旦李四经济状况恶化，欠了别人的钱还不上，那么其名下的房子很可能会被李四的债权人申请法院查封。此时，即便张三跳出来提出异议，但也不能改变房屋被查封的结果。因为，从程序上来讲，法院基于对登记的信赖而查封李四名下的房屋，完全是合法的。至于实体权利上，张三能不能要回房屋，需要经过另外的诉讼程序来解决，目前的司法观点是，借名买房协议属于张三与李四之间的债权债务纠纷，其可以依据双方的协议要求李四承担违约责任，但不能阻止法院基于物权公示效力对李四名下的房屋进行强制执行。说白了，张三仍然是可以要求李四承担违约责任或者赔偿损失，但房屋是收不回来了。

三、房地产调控力度加大的情况下，借名买房协议很可能因违反公序良俗而被认定为无效。

公序良俗，即公共秩序，善良风俗。《民法典》规定，民事法律行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗方为有效。在《民法典》施行以前，《合同法》中认定合同无效通常以违反法律、行政法规的强制性规定为标准，而国家调控属于政策性文件，不在上述无效范围之列，所以很多法院均认定借名买房是有效的。

然而，2021年《民法典》生效后，增加了不得违反公序良俗的规定。国家层面对房地产市场进行调控，已经属于维护公共秩序的范畴。在此情况下，如果张三和李四为了规避国家调控政策而签订借名买房协议，一旦发生纠纷诉至法院，该借名买房协议很可能会被法院认为违反公序良俗而认定为无效协议。一旦协议无效，张三的权益将得不到有效的保障。

四、被借名人突然“驾鹤西去”，其继承人很可能会继承并占据房产。

房产登记在李四名下，假如李四某天发生意外，驾鹤西去了，该房产被李四的继承人继承并占据，张三一直身在国外，事后才发现，也将难以应对。碰见比较讲理的继承人，有可能一看张三的协议，会主动把房子退回去。而有些不讲理的继承人，不主动退房子，张三要想通过法律途径维权，既需要提供借名买房的协议，还需要提供付款凭证等证据。一旦证据不完善，得不得法院的支持，将彻底损失了房屋。

五、被借名人返还房屋时，其配偶以房屋属于夫妻共同财产而提出异议，将会阻碍房屋的返还。

很多借名买房的行为发生于朋友之间，被借名人的配偶往往对此并不知情。而一旦李四要将房屋过户给张三时，李四的配偶不同意，势必也会引发诉讼。张三同样要证明该房屋是其实际出资购买，一旦证据不足，同样会损失房屋。

最后聊一聊借名买房需要哪些证据，才能证明张三是实际的购买人。首先，必须得有一份借名买房协议，表达清楚张三借用李四名义购买房屋的意思；其次，保留好相关的出资付款凭证；最后，房屋办理好登记后，将相关的购房合同、发票、不动产权证书原件全部收回保管。

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