律师观点分析

A与东莞市XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法道民一初字第621号原告A，男，汉族，住黑龙江省依安县，身份证号码:×××3076，委托代理人A，广东南天星律师事务所律师，委托代理人A，被告东莞市XX公司，住所地:广东省东莞市XX沿海丽水，法定代表人A，该公司经理，委托代理人A，广东XX律师事务所律师，委托代理人A，原告A与被告东莞市XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B，被告的委托代理人A、B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，原告A诉称，2013年4月5日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市道XX沿海丽水XX，建筑面积73.76平方米，套内面积57.71平方米，按套内建筑面积计算房价款，单价为每平方米9085.58元，总金额524329元，原告A向被告交付了全部购房款，但是在签订合同之前，被告曾收取原告5000元，并开具了收据，该5000元款项被告没有抵扣原告的购房款，也没有退还给原告，近期，原告接到被告要求原告交纳面积补差款的通知，并以此迟延向原告出具产权登记资料，缺乏事实和法律依据，A首先，《房地产查丈登记表》所载平面图与《商品房买卖合同》所载平面图，二者形状和标注尺寸完全一致，分毫不差，《房地产查丈登记表》中数据的改变是被告单方变更合同的行为，其次，《房地产查丈登记表》上的实测结果是在竣工及交房前已经出具并备案，且实测过程并没有业主一方的参与和认可，实测结果不具有真实性，再次，在签订合同前，被告向原告承诺交5000元可以享受抵五万元的购房优惠，使原告在重大误解的情况下，向被告交纳了5000元，然而此5000元在双方签订及履行合同时并未涉及，既不是定金也不是预付款，且被告承诺的享受购房优惠根本不存在，被告无理由占有该5000元，应当返还，最后，被告A约尽快协助原告办理房产确权登记，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令:一、原告无须向被告支付面积补差款7631.89元；二、被告返还原告5000元；三、被告于本案裁判生效之日起15日内，向原告无条件出具产权登记资料（即在《房地产交易及权属登记表》、《房地产抵押登记申请表》上盖章）；四、本案诉讼费由被告承担，庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许，被告东莞市XX公司辩称:一、房屋的实际面积应该以房产证上登记的面积为准，而房产证上的面积应按房屋交付后由有资质的测绘部门实测的面积确定，再根据实测面积办理房产证，现在实测面积与商品房买卖合同的面积存在差异，而且差异在0.6%至3%以内，根据合同约定原告应该补足面积差额款，二、对于返还5000元的诉讼请求，已经超过诉讼时效，而且本案是商品房销售合同纠纷，但原告主张不当得利，故该请求不应在本案中处理，该笔款项的收据除非有被告“东莞市XX公司财务专用章”的盖章，否则，其它收据中所列的款项均非由被告收取，而且原告签订合同时已经阅读过合同内容，其中有关于总房款的约定，是双方真实意思的表示，可见被告确实已经给予原告相关购房优惠，三、商品房买卖合同约定的办证时间尚未成就，而且根据合同约定原告应当补足面积差额才能要求出具产权登记资料，经审理查明，原告与被告双方在2013年4月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省东莞市道XX沿海丽水XX，合同第三条约定该商品房建筑面积为73.76平方米，其中套内面积57.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.05平方米，第四条约定该商品房属预售，按套内建筑面积计算房价款，单价为每平方米9085.58元，总金额524329元，第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理:1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=［（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%，第六条约定买受人应在签署本合同当天向出卖人支付首期款157329元正，余款367000元于2013年5月15日前向出卖人付清，第八条约定出卖人应当在2014年8月31日前将经出卖人会同工程施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位出具了竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十条约定该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，合同附件一房屋平面图显示建筑面积73.76㎡，套内面积57.71㎡，分摊面积16.05㎡，并附有房屋分层图、平面图，由广州市XX公司出具的《房地产查丈登记表》显示案涉商品房的建筑面积74.74㎡，套内面积58.55㎡，分摊面积16.19㎡，并附有房屋平面图，2015年4月3日，被告向原告发出面积补差通知，注明约定套内建筑面积57.71㎡，实测套内建筑面积58.55㎡，套内单价9085.58元／㎡，补交款7631.89元，由被告作出的《关于沿海丽水XX、莱茵轩面积补差疑问答复》载明:康桥轩房产面积现场测绘时间是2014年3月1日，房管所备案时间是2014年5月22日，莱茵轩房产面积现场测绘时间是2014年4月29日，房管所备案时间是2014年7月29日，测绘工作是严格遵守国家有关法律法规和行业相关测绘标准进行的，目前地产行业测绘工作无邀请业主参与实践惯例；康桥轩、莱茵轩测绘工作及程序符合法律规定，测绘工作无须经全部业主同意，康桥轩、莱茵轩测绘单位是欧科地理信息技术服务有限公司，是东莞甲级资质测绘公司，在东莞市XX有备案，原告提供了一份2013年4月5日的收据，载明:今收到于晓磊XX1-1603单元五千抵五万优惠大礼包，经手人A，并加盖了“东莞市XX公司财务专用章”式样的盖章，原告主张，该盖章是被告的财务人员所盖，收款人也是被告的财务人员，交款地点是被告的财务室，以现金形式交款，被告确认该盖章，并确认该款项是其收取，被告提供了两份分别有被告员工A、B签名的认购书及面价表，面价表显示案涉商品房总价为595785元，以证明合同约定的房价低于面价，原告否认被告实际上给予了购房优惠，庭审中以及在庭后提交的《情况说明》中，被告陈述:《房地产查丈登记表》中的平面图是案涉商品房的实测图，与合同附件一中的房屋平面图一致，合同附件一中的房屋平面图实际上是实测图；合同附件一记载的建筑面积、套内面积、分摊面积的数据是被告办理商品房预售登记时根据房屋预测图计算得出并报房管部门备案的，不能另行更改，而合同附件一中的平面图是后来附上合同的，因此造成数据与附图不一致的情况；实测图与房管局、规划局备案的预测图有所不同，属房地产开发过程的正常情况；只要具备测绘条件，测绘单位随时可以应被告的邀请进行测绘，故为了测绘的准确性，测绘单位在正式出具测绘报告前，已对案涉商品房进行了多次测绘，其中第一次现场测绘时间是2013年1月前，测绘机构当时已经向被告提供了初步的实测数据和图纸，只是最终的测绘报告和送备案时间是在2014年；案涉商品房竣工验收时间为2014年9月24日，被告另主张，签订合同时原、被告双方合意根据预测数据交易，因此被告在合同附件一中附上实测图并无影响，原告仍需承担补足面积差额款的义务，针对实测面积小于预测面积且符合退款条件的其它业主，被告已经退款完毕；为了保证原告的知情权，告知原告可能需要补面积差额款，且确保原告最终收到的房屋与图纸一致，所以被告将第一次现场测绘的房屋平面图作为附件一附上合同；签订合同时原告已经查看该实测图，被告曾通过原告委托的律师向原告就数据与附图的差异进行详细的口头解释，原告否认被告曾进行解释，本院依职权向东莞市XX发函调查，该所复函称:XX的实地测绘时间从2014年3月1日开始，实测报告书在同年3月27日送市房管部门申请备案，于同年5月15日完成备案；A的实地测绘时间从2014年4月29日开始，实测报告书在同年5月17日送房管部门申请备案，于同年7月16日完成备案；目前《房产测绘管理办法》没有规定房屋实测时间；买卖合同中房屋平面图由买卖双方自行约定，由开发企业按规划平面图作合同附件，房管部门不作审核，如果需要修改应先变更规划，关于原告是否需补交面积差额款，原告主张，对《房地产查丈登记表》的真实性予以确认，确认其中的面积数据和实测图，但认为被告以此要求原告补交面积差额款的主张不能成立，理由是:一、在商品房竣工验收前《房地产查丈登记表》的内容已经形成，且被告未通知原告进行实测，故被告的实测行为缺乏真实性；二、因合同附件一中的平面图是实测图，则合同中的套内面积57.71㎡是依据实测图约定的最终面积，不可变更；三、原、被告双方当时合意案涉商品房是按合同上的总价款一口价交易；四、被告未告知原告关于面积差的事实，存在欺诈的行为，合同第五条关于面积差异的约定无效，被告主张，根据《商品房销售管理办法》第三十四条，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并没有要求原、被告双方到场才能测绘，合同中也没有相关的约定；被告的测绘是符合规定的，原告应根据合同约定支付面积差额款，关于5000元款项是否应当返还，原告主张，签订合同前被告告知原告有一个销售礼包活动，交5000元即可享受优惠购房，原告希望享受优惠，并且认为该5000元是先交的房款，因此向被告交了5000元，但实际上该5000元并未在房款中扣除；被告未提交收取该5000元的依据，应当返还，被告主张，原告已经享受了购房优惠，无须返还该5000元，关于5000元的诉讼时效，原告主张，应该以办证证明及购房款发票出具的时间为诉讼时效的起算时间，因为办证证明及购房款发票是原、被告双方之间的合同权利义务履行完毕的标志，原告在收到办证证明及购房款发票时才知道5000元未扣除，权利受到侵害，被告主张，原告在签订合同时就知道或应当知道权利是否受到侵害，以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房地产查丈登记表》、面积补差通知、《关于沿海丽水佳园康桥轩、莱茵轩面积补差疑问答复》、收据、书面说明，被告提供的商品房认购书、面价表、情况说明，本院调查的复函以及本院的庭前交换证据笔录、庭审笔录、询问笔录、质证笔录等证据附卷为证，本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原、被告双方确认原告向被告购买东莞市道XX沿海丽水XX并签订了《商品房买卖合同》，事实清楚，证据充分，本院予以认定，原、被告均确认《房地产查丈登记表》中数据和附图的真实性，本院亦予以认定，关于原告是否需要补交面积差额款的问题，第一，原告主张在商品房竣工验收前《房地产查丈登记表》的内容已经形成，且被告未通知原告进行实测，故被告的实测行为缺乏真实性，但未能证明双方有关于实测需通知业主以及实测时间的约定，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款的规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，”本院对原告的此主张不予采纳，另，庭审中原告表示确认《房地产查丈登记表》中的数据和附图的真实性，亦未提出重新测量的申请，故本院依法对《房地产查丈登记表》中的数据和附图予以认定，原告主张签订合同时双方合意商品房是一口价交易，合同中的附图与《房地产查丈登记表》中的平面图一致，那么合同中的面积应为最终面积，《房地产查丈登记表》中的面积与合同约定的面积不一致，是被告单方变更合同的无效行为，但没有提交证据证明，且上述主张与合同的约定不符，本院不予采纳，第二，《商品房买卖合同》是原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定行使权利、履行义务，原告主张面积作为合同中的主要条款，理应真实，被告未告知原告关于面积差的事实，存在欺诈的行为，合同第五条是无效的，本院认为，合同第五条中关于面积的最终标准以及差异的计算方式都有明确约定，被告在合同附件一中附上实测图，又未能证明曾向原告进行解释，该做法欠妥，应予以纠正，但被告的该行为并不足以影响双方对面积的最终标准以及差异的计算方式进行约定的真实意思表示，原告对于可能需要补交面积差额款是有合理预期的，故本院对原告的此主张不予采纳，因此，根据合同第五条的约定，结合《房地产查丈登记表》，案涉商品房的实测套内面积是58.55㎡，比合同约定的57.71㎡多了0.84㎡，面积差异百分比为0.84㎡÷57.71㎡×100%=1.46%，属于第五条第2项的范围，买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差额款相应地计算为0.84㎡×9085.58元／㎡=7631.89元，综上，原告诉请无须向被告支付面积差额款，依据不足，本院不予支持，关于被告是否返还5000元，原、被告双方确认该5000元是以购房优惠大礼包的名义收取，且被告确认收取了原告5000元，但双方对是否享受了优惠以及是否应在房款中扣减该5000元有争议，被告未提交任何证据证明购房优惠活动的具体内容，其提交的面价表也并不足以证明被告实际上给予了原告合理的购房优惠，故被告以此为据收取原告5000元并不能成立；因双方未约定该5000元如何处理，又未在房款中直接扣减，故被告应当予以返还，原告在签订合同时已经知道总房价的数额，对于该5000元是否在房款中扣减理应知悉，故该5000元的诉讼时效应从签订合同时起算，至起诉之日已经超过了两年，因此被告抗辩原告的该请求已经超过诉讼时效，本院予以采纳，原告请求被告返还5000元，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告A的全部诉讼请求，本案诉讼费57.9元（原告已预交），由原告A负担，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院，代理审判员A二〇一五年十二月二十九日书记员B卫C附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，《中华人民共和XX国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决