律师观点分析

原告：王某某。

委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。

原告：陈某某。

委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。

被告：梁某某。

委托诉讼代理人：杜某某，四川XX律师事务所律师。

被告：陈某。

委托诉讼代理人：杜某某，四川XX律师事务所律师。

原告王某某、陈某某与被告梁某某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某、陈某某及其共同委托诉讼代理人邓小军、被告梁某某、陈某的共同委托诉讼代理人杜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某、陈某某共同向本院提出诉讼请求：1.判令梁某某、陈某继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，即立即将房屋过户至王某某、陈某某名下;2.本案诉讼费、保全费由梁某某、陈某承担。事实和理由：2016年11月4日，王某某、陈某某与梁某某、陈某签订《房屋买卖合同》，约定：王某某、陈某某购买梁某某、陈某所有的位于锦江区房屋。同时合同对房屋价格、付款方式、房屋过户进行了详尽的约定。合同签订后，王某某、陈某某按照协议的约定履行了合同义务，但是梁某某、陈某一直拒绝办理案涉房屋的产权证，导致案涉房屋一直无法过户至王某某、陈某某名下。

梁某某、陈某共同辩称，1.《房屋买卖合同》上明确约定2017年12月31日前王某某应向陈某支付第二笔购房款150000元，但是经过多次催促王某某后才于2018年11月3日支付。合同第11条约定了若王某某的行为导致交易没有完成，陈某有权将物业出售给任何人，即解除合同，并约定了没收定金的违约责任。王某某、陈某某一直拖延时间不支付剩余购房款，且拒不支付违约金,明显违约，梁某某、陈某有权解除购房合同。2.王某某、陈某某仅仅是挂靠购买社保，实际上劳动关系是虚假的，故王某某、陈某某没有购房资格。

本院经审理认定事实如下：位成都市锦江区号房屋的登记信息显示，所有权人为梁某某，所有权取得时间为2018年10月26日，取得方式为商品房购买，商品房合同备案时间为2014年8月4日，项目名称为锦东庭园。

2016年11月4日，陈某以梁某某和其自己的名义与王某某、陈某某就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定：卖方为梁某某（甲方），买方为王某某（乙方）；成交价为900000元，在签订本合同之时，乙方支付700000元给甲方作为定金，当甲方收到该定金时起不得将该房屋转售第三方，甲乙双方约定乙方在2017年12月31日前付房款150000元给甲方，余额在产权过户时结清；合同第十一条还约定：如乙方未能履行本合同之条款以致本转让交易不能顺利完成，乙方已交付给甲方的定金将由甲方没收以作为乙方对甲方的赔偿。该合同落款处的甲方处由陈某签署“梁某某、陈某”，乙方处由王某某、陈某某分别签名。王某某、陈某某于签订合同当日向梁某某付清了第一笔房款700000元；合同签订后，梁某某向王某某、陈某某交付了案涉房屋，王某某、陈某某从2017年6月起入住至今。

2017年12月25日、2018年2月5日，王某某与陈某两次通过电话沟通，双方就第二笔购房款的支付时间产生了分歧。

2018年10月15日，王某某、陈某某以梁某某、陈某为被告向本院提起诉讼，要求梁某某、陈某配合将案涉房屋过户登记至王某某、陈某某名下。

2018年10月26日，梁某某取得案涉房屋的不动产权证书。

2018年10月30日，梁某某委托律师向王某某发出律师函，主要载明：王某某未根据合同约定于2017年12月31日前向梁某某支付150000元房款的义务，已经构成严重违约，函告：请王某某于2018年11月7日前向梁某某的银行账户支付约定的150000元房款，并按合同总价款的10%支付迟延履行违约金90000元，并请王某某于2018年11月15日前与梁某某到房屋所在地的房管局办理房屋过户登记，并在办理过户当日向梁某某支付剩余房款50000元，如王某某在上述期限不履行上述任一义务，梁某某将单方解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求王某某支付合同总价款20%的违约金。

2018年11月3日，王某某、陈某某向梁某某转账支付150000元。

2018年11月12日，梁某某、陈某通过手机短信向王某某发出通知：“关于我本人通过律师发函要求你于2018年11月15日前共同到成都市房产管理局办理锦东庭园房屋过户手续事宜，请你与我取得联系确定具体时间办理房屋过户手续，逾期不协助过户，我方将解除房屋买卖合同”。

2018年11月15日中午12时09分，陈某通过手机短信再次通知王某某称：“梁某某、陈某现在在成都市不动产交易中心，等你来办理过户手续。”王某某于当日中午12时48分回复短信称：“陈姐你好，你说的所谓违约金不要了是不是？明确回复我。”“你如果不要所谓的违约金的话，那诉讼费我也自己贴，不找你给了。”“你不回复我短信我就知道梁某某根本没过来哈，梁某某没过来我也不会来哦。”陈某回复称：“我们在交易中心等了你几天，现在还在交易中心等你最后一天。”

2018年11月23日，本院依据王某某、陈某某的申请，对案涉房屋产权予以查封。截至2019年9月3日，案涉房屋仍登记在梁某某名下，案涉房屋上除本案查封以外无其他查封信息，该房屋上未设定抵押。

庭审后，王某某、陈某某提交说明称，其愿意在办理房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款50000元。

以上事实，有当事人的身份信息、《房屋买卖合同》、商品房买卖合同摘要、房屋信息摘要、不动产权证书、中国农业银行转账回执单、律师函、邮寄凭证、协助过户通知书的短信、借记卡付款明细、物业费收据、居住证明、通话录音及当事人的陈述在案佐证。

本院认为，梁某某、陈某与王某某、陈某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因本案房屋买卖发生在2016年11月，不应受2017年和2018年出台的成都市房地产限购政策的影响，买卖双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，梁某某、陈某认为王某某、陈某某未按照约定时间向其支付第二笔购房款150000元，且在其催告下也未配合办理过户手续，故王某某、陈某某存在违约行为，梁某某、陈某有权解除合同。对此本院认为，首先，案涉合同约定“如王某某、陈某某未能履行本合同之条款以致本转让交易不能顺利完成，王某某、陈某某已交付给梁某某的定金将由梁某某没收以作为王某某、陈某某对梁某某的赔偿”，而根据庭审查明的事实，梁某某于2018年10月26日取得案涉房屋的不动产权证，王某某、陈某某于2018年11月3日支付了第二笔购房款，虽该笔购房款的支付存在迟延，但并不必然导致案涉房屋交易不能继续进行，即王某某、陈某某迟延支付第二笔购房款不构成根本违约，也不符合合同约定的解除条件；其次，案涉合同未约定办理房屋产权转移登记的具体时间和条件，王某某、陈某某作为买受人在梁某某、陈某催告前已向法院提起诉讼要求梁某某、陈某配合办理房屋产权过户，其后梁某某、陈某虽催告王某某、陈某某办理房屋产权过户，但双方就王某某、陈某某迟延付款是否构成违约以及是否应承担违约责任产生争议，在此情况下王某某、陈某某未与梁某某一起办理产权过户不能认定为王某某、陈某某拒绝继续履行合同或未履行合同之条款，此行为也不必然导致交易不能完成，即该情形也不符合合同约定的解除条件。综上，案涉合同不应解除，而应继续履行。现王某某、陈某某已经分两次合计支付了合同约定的购房款850000元，余款按约定应于产权过户时结清，因此，王某某、陈某某已按约支付了相应数额的购房款。截至本判决作出之日，除本院依本案原告王某某、陈某某的申请作出的司法限制措施外，案涉房屋不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，具备过户条件。因此，王某某、陈某某要求梁某某、陈某办理案涉房屋过户手续的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审后，王某某、陈某某提交书面说明，愿意在办理房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款50000元，本院予以确认。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

被告梁某某、陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王某某、陈某某将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至原告王某某、陈某某名下，原告王某某、陈某某应于办理上述房屋产权过户手续当日向被告梁某某、陈某支付剩余购房款50000元。

本案案件受理费减半收取6400元，保全费5000元，两项共计11400元，由被告梁某某、陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。