律师观点分析
上诉人沅陵县XX（以下简称经典婚纱店）因与被上诉人沅陵县供销合作社联合社（以下简称XXX）、沅陵县供销合作社联合社资产管理中心（以下简称资产管理中心）、湖南沅陵农村商业银行股份有限公司（以下简称沅陵XX）、湖南XX（以下简称沅陵XX）及原审第三人沅陵县XX公司（以下简称综合公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2019）湘1222民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经典婚纱店上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.XXX、资产管理中心、综合公司在一审庭审中均承认是“三块牌子、一套人马”也就是说三个机构的任职人员是交叉的，人格完全混同，经典婚纱店作为相对人根本不可能区分其内部的职权关系。一审法院责令XXX在庭审后7日内对是否继续履行合同函告法院，否则视为默认履行合同，XXX在法院规定的时间内没有函告，应视为已默认合同的效力，但一审法院否定自己查明的事实，认为无权处分行为没有得到追认，自相矛盾。2.经典婚纱店请求沅陵XX搬离门面的权利来源是根据《门面租赁合同》而产生的合同之债，不是因物权所产生。本案诉争的《门面租赁合同》合法有效，请求二审法院依法改判。
XXX、资产管理中心共同辩称：2014年1月23日综合公司、沅陵XX、经典婚纱店签订的《门面租赁合同》无效。经典婚纱店签订合同后，既没有对门面进行过装修，又没有实际使用门面，其不仅没有任何经济损失，相反通过该合同，获得了20万元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。
沅陵XX、沅陵XX共同辩称：诉争《门面租赁合同》未经权利人追认为无效合同，经典婚纱店不享有租赁权。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且经典婚纱店已取得了20万元的转让费，没有造成任何损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合公司述称：经典婚纱店在一审中当庭对综合公司放弃了诉讼请求，综合公司无需承担任何责任。
经典婚纱店向一审法院起诉请求：1.判令被告沅陵XX、沅陵XX履行《门面租赁合同》的约定，搬离沅陵县供销合作社一楼门面，将该门面归还给原告租赁；2.判令被告沅陵XX、沅陵XX向原告支付延期搬出门面占用期间的赔偿款83333元，并按合同约定继续支付到实际搬离门面之日的赔偿款（现暂计算至起诉日2018年12月30日止，计算方式：10万元/年÷12个月×10个月=83333元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，经典婚纱店表示沅陵XX、沅陵XX和资产管理中心、XXX承担相应的赔偿责任，不要求综合公司承担相应的责任。
一审法院认定事实：被告沅陵XX为被告沅陵XX的分支机构。被告资产管理中心为被告XXX举办的事业法人单位，被告综合公司为法人（被告XXX）独资有限责任公司。涉案门面坐落于，产权所有人为被告XXX。
2013年8月7日，原告与被告资产管理中心签订《门面租赁合同》，约定被告资产管理中心将XXX大楼一层六间门面出租给原告，租赁期限10年（2014年2月1日至2024年1月31日），并约定了租金及交纳方式等内容，原告于2013年8月5日交纳租金2万元。合同签订后，沅陵县民政局及沅陵镇地块开发建设指挥部与原告协商，欲将门面转租给被告沅陵XX（因沅陵县民政局及沅陵镇地块旧城改造项目需要搬迁）。2014年1月23日，原告、被告沅陵XX、第三人综合公司共同签订《门面租赁合同》，约定上述门面租赁期为14年（2014年2月1日至2028年1月31日），其中被告沅陵XX租期为2014年2月1日至2018年1月31日，原告的租期为2018年2月1日至2028年1月31日，并约定了租金及交纳方式等内容，如违约应支付违约金2万元并赔偿损失，如被告沅陵XX不能按期搬出，按10万元/年赔偿原告，同时约定原县供销社（实际上是指被告资产公司）与原告签订的门面租赁合同自动失效。2014年1月24日，沅陵县民政局及沅陵镇地块开发建设指挥部向原告出具合同担保书，为第三人综合公司的履约提供担保。2014年1月25日，沅陵县民政局及沅陵镇地块开发建设指挥部与原告签订门面租赁转让协议，约定支付原告门面租赁转让费20万元，被告沅陵XX的租金直接支付给被告XXX。此后，被告资产管理中心、第三人综合公司均依《门面租赁合同》向被告沅陵XX收取过租金。庭审中，被告XXX和资产管理中心及第三人综合公司的委托诉讼代理人孙XX表示，被告资产管理中心及第三人是一套班子两块牌子，均是被告XXX的二级机构，被告资产管理中心及第三人收取租金是受被告XXX委托。被告沅陵XX租赁期间届满后，原告要求被告沅陵XX依约搬离未果。
因被告XXX系涉案房屋所有权人，庭审中，本院责令其在庭审后7日内对是否继续履行原告、被告沅陵XX、第三人综合公司2014年1月23日签订的《门面租赁合同》作出决定，并书面函告本院，否则视为被告XXX默认履行合同。期限届满后，被告XXX未函告法院。
一审法院认为：本案系一起租赁合同纠纷，争议焦点是：1.原告、被告沅陵XX、第三人综合公司2014年1月23日签订的《门面租赁合同》是否有效？2.原告是否有权主张被告沅陵XX搬离门面并将门面交由原告租赁？原告、被告沅陵XX、第三人综合公司2014年1月23日签订的《门面租赁合同》是否有效从本案来看，原告、被告沅陵XX、第三人综合公司2014年1月23日签订的《门面租赁合同》，是对原告与被告资产管理中心签订门面租赁合同的变更。但是，原告、被告沅陵XX、第三人综合公司变更原告与被告资产管理中心签订的门面租赁合同是无权处分行为，同时，被告资产管理中心与第三人综合公司在既非物权人也非合法占有人的情况下，与他人签订门面租赁合同同样是无权处分行为，无权处分行为在没有得到追认的情况下归于无效，本案被告XXX表示租金由被告资产管理中心、第三人综合公司依《门面租赁合同》向被告沅陵XX收取属于委托行为，并不是追认。被告XXX提出第三人综合公司因非物权人而签订的涉案合同系无效合同的主张，符合法律规定，法院予以支持。原告是否有权主张被告沅陵XX搬离门面并将门面交由原告租赁。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第二百四十五条之规定，物的返还请求权有两种，一种是基于物权产生的返还原物请求权，一种是基于占有权产生的占有返还请求权。而本案原告既非物权人也非合法占有人，故均不能行使物的返还请求权。原告主张被告沅陵XX搬离门面并将门面交由原告租赁不符合法律规定，法院不予支持。被告沅陵XX系虽系被告沅陵XX的分支机构，但系依法登记的独立的企业法人，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，依法独立承担法律责任，原告主张被告沅陵XX应承担民事责任，不符合法律规定，对该主张依法不予支持。至于原告是否主张因签订合同而产生的损失，不属于本案审理范围，可另诉处理。至于沅陵县民政局及沅陵镇地块开发建设指挥部向原告出具担保书、与原告签订门面租赁转让协议等，因不属于本案审理范围，法院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沅陵县XX的诉讼请求。案件受理费1883元，由原告沅陵县XX负担。
各方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点有二：一是经典婚纱店、沅陵XX及综合公司所签订的《门面租赁合同》效力问题；二是经典婚纱店基于《门面租赁合同》要求继续履行并赔偿损失的诉讼请求能否支持的问题。对此，本院分别评述如下：
一、经典婚纱店、沅陵XX及综合公司所签订的《门面租赁合同》效力问题。原审查明XXX、资产管理中心及综合公司委托诉讼代理人庭审陈述的是资产管理中心和综合公司为一套班子两块牌子，均为XXX的二级机构的事实。现上诉人在未提交任何证据的情况下，主张三者存在人格完全混同的理由欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。从本案整个事件发生经过来看，案涉门面所有权人XXX虽未与沅陵XX签订有书面租赁合同，但收取沅陵XX租金多年，双方形成了不定期租赁合同法律关系。而XXX从未与经典婚纱店签订有书面租赁合同，事后其也未对经典婚纱店、沅陵XX及综合公司所签订的《门面租赁合同》予以追认，该《门面租赁合同》对XXX不发生法律约束力。综合公司并非案涉门面的所有权人，其与沅陵XX和经典婚纱店所签订的《门面租赁合同》系无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，综合公司的无权处分行为并不影响《门面租赁合同》的效力，该《门面租赁合同》只对经典婚纱店、沅陵XX及综合公司产生法律约束力。故原审法院认定《门面租赁合同》无效不当，二审予以纠正。
二、经典婚纱店基于《门面租赁合同》要求继续履行并赔偿损失的诉讼请求能否支持的问题。鉴于XXX不是《门面租赁合同》的相对方，故经典婚纱店要求XXX继续履行合同并赔偿损失欠缺法律依据。资产管理中心原与经典婚纱店签订的《门面租赁合同》双方已自行终止，且资产管理中心又不是经典婚纱店、沅陵XX及综合公司所签订的《门面租赁合同》的相对方，经典婚纱让要求资产管理中心承担责任无法律依据。综合公司虽为《门面租赁合同》的相对方，但经典婚纱店在一审庭中明确提出不要求其承担责任，系经典婚纱店对自己民事权利的合法处分，不违反法律规定，应予准许。鉴于案涉门面的所有权人不予追认《门面租赁合同》，以致《门面租赁合同》事实上履行不能，本院对经典婚纱店要求沅陵XX继续履行合同并交付案涉门面的诉讼请求不予支持。至于经典婚纱店要求支付延期搬出门面占用期间的赔偿款83333元，及按合同约定继续支付到实际搬离门面之日的赔偿款的诉讼请求，本院认为，经典婚纱店从未占有使用过案涉门面，不是案涉门面占有人，无权主张门面占有使用费。因违约给合同相对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，对此经典婚纱店并未能提交相应证据证明其存在损失，反而获利转让费20万元，故本院对该诉讼请求不予支持。
综上所述，经典婚纱店的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1883元，由上诉人沅陵县XX负担。
本判决为终审判决。
杜新春律师