购买商铺无法过户后诉请返还大额定金再审案胜诉

律师观点分析

【案情简介】

2021年5月21日，再审申请人邹某某因向再审被申请人周某出售恒大玖珑湾19幢X号商铺，收取了周某通过银行转账支付的定金50万元，并向周某出具了《定金收条》一份，载明：“今收到周某（510623XXXXXXXXXXXX）购买本人邹某某（510525XXXXXXXXXXXX）恒大玖珑湾19栋商业XX号商铺，面积为222.44平，定金500000.00元[伍拾万元]。双方约定2021年12月31日之前确定更名流程，如不能更名网签本人退还定金500000.00元[伍拾万元]，如本人原因不提更名不卖周某，本人双倍赔偿定金，赔偿金额1000000.00元（壹佰万元）。双方约定此商铺价格为466万元整（肆佰陆拾陆万元）。”后直至《定金收条》约定的期限届满，案涉商铺仍未办理网签更名至周某名下。为此，周某将邹某某起诉至昆明市官渡区人民法院并胜诉，法院判决邹某某向周某返还定金50万元。邹某某不服一审判决，上诉至云南省昆明市中级人民法院，二审维持原判。后官渡法院强制执行成功，周某拿回了50万元定金。但邹某某仍不服二审判决，向云南省高级人民法院申请再审，并提出不同于一二审的事由及相关证据材料，还提出申请相关人员作为证人，以更充分证明其再审中的主张。周某作为再审被申请人，虽然在一二审中都是胜诉的一方，但面对再审，尤其是再审申请人邹某某提出了不同于一二审的事实和理由及相关证据材料，又申请证人作证，还是认为应当慎重对待，不能掉以轻心，遂委托我所田映钧律师代理其应对邹某某提出的再审申请。

　　【争议焦点】

　　本案争议焦点为：根据现有案件事实及证据材料，邹某某关于案涉商铺未网签更名其实是周某违约所致，故其有权不返还周某50万元定金的再审主张是否成立。

　　【律师观点】

我所田映钧律师接受再审被申请人周某的委托后，认真调查核实了案件事实，研究分析了一二审判决书及相应的证据材料，向云南省高级人民法院提出如下代理意见（仅摘录标题，详细分析内容涉及隐私省略）：

第一，再审申请人邹某某与再审被申请人周某在《定金收条》中，已明确约定“2021年12月31日之前不能更名网签”，则再审申请人应向再审被申请人退还500,000元定金，一、二审据此判决再审申请人向再审被申请人退还定金并支付资金占用利息并无不当。

第二，再审申请人关于请求权基础、越权审理、举证责任分配错误、合同法定解除权及约定解除权等的主张，均与本案事实不符且不相关。

第三，再审申请人的再审理由，已在二审当中作为上诉理由陈述过；再审证据也只是重复提交了一审证据中的一部分，实际上并未提出其他新事实或新证据，一、二审已对该等证据依法进行过评判和认定。

　【审理结果】

　　云南省高级人民法院经审理，采纳了田映钧律师提出的代理意见，裁定驳回再审申请人邹某某的再审申请。

　　【律师建议】

　　第一，现实生活中房屋买卖，尤其是涉及价值较高的商铺买卖，当事人应当认真签订相应的合同，把双方的权利义务约定得尽可能具体、明确，以便发生争议的情况下，可以更准确地找到依据。而避免仅仅以收据、收条之类的简单文书代替房屋买卖合同。

第二，房屋能否顺利过户，是房屋买卖合同履行的核心问题。而现实中，房屋无法过户，存在多种多样的原因，有的是买方的原因造成的，有的是卖方的原因造成的，还有的是买卖双方共同的原因造成的。对此，也应当在合同中约定清楚，例如什么情况下无法过户属于哪一方的违约行为，以及相应的违约责任如何承担等。

第三，从房屋买卖合同的起草和签订，到房屋买卖合同的具体履行，再到若发生争议的情况下如何妥善处理争议，都具备一定专业性，最好委托律师协助处理。无论是非诉讼的法律服务，还是诉讼法律服务，有了律师的协助，总比当事人单打独斗要强得多。不能因为为了省少量的律师费，而产生大额的经济损失，得不偿失。