上海市闵行区XX村XX号XX室房屋产权人为周某、姜某。

2020年2月26日，经案外人居间介绍，彭某、孙某欲购买系争房屋，并与周某、姜某达成居间协议。当日，周某（甲方）与彭某、孙某（乙方）签订《补充协议》一份，签订买卖合同时，该房屋权利人姜某未到场签约，仅有周某到场并代为签约。周某承诺已取得该房屋权利人姜某关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托代为签订买卖合同之授权，且姜某会于2020年3月20日前签订买卖合同。

次日，中介方经办人向彭某、孙某出示了照片一张，该照片中为手写《授权委托书》及姜某的身份证，姜某对该照片的真实性不予认可，认为其从未书写过该授权委托书。

2020年2月29日，周某与彭某、孙某签订《上海市房地产买卖合同》一份，签约当日，姜某未到场签字，周某于甲方处签署“周某代”字样。

2020年3月10日，彭某、孙某向周某支付购房款100万元，周某出具收条。2020年4月11日，彭某、孙某与周某及中介工作人员共同见面，当日周某与一女子共同到场，并对彭某、孙某称其为姜某本人。后自称姜某的女子在《上海市房地产买卖合同》上签字。该份《上海市房地产买卖合同》与2020年2月29日签订的《上海市房地产买卖合同》内容相同，当日签署的《上海市房地产买卖合同》甲方处签有“姜某”字样，乙方处由彭某、孙某签字。又查明，2020年6月1日，周某、姜某共同至黑龙江省办理离婚手续。

2020年6月10日，姜某向彭某、孙某发出《撤销合同通知函》，表示对于出售房屋不知情，也未同意出售房屋，其没有在买卖合同上签字也没有委托周某代签合同，故认为买卖合同无效，要求彭某、孙某在收函后三日内撤销网签。2020年6月24日，姜某委托律师向彭某、孙某发送律师函，表示对买卖合同及相关协议不予认可，并要求解除合同撤销网签。后多方协商未果，故彭某、孙某诉至法院。

一审法院认为，本案争议焦点为《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的效力。对此，姜某辩称其未在合同上签字，事前未予授权、事后未予追认，买卖合同的效力并不及于姜某，姜某为系争房屋的共有权人，故该合同无法继续履行。彭某、孙某则认为即使买卖合同上并非姜某本人签字，周某也构成表见代理，合同及补充协议的后果及于姜某。一审法院认为，表见代理的构成要件包括：第一，行为人无代理权；第二，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；第三，相对人为善意且无过失。

首先，针对周某的代理权限。姜某否认其曾委托周某出售系争房屋，并否认在委托书、买卖合同上签字。周某亦陈述未取得姜某之授权，委托书、买卖合同的签字并非姜某本人签署。在彭某、孙某无法提交委托书原件也无法确认买卖合同上姜某签字的情况下，应认为周某出售系争房屋时并未取得姜某的代理授权。

其次，针对彭某、孙某是否存在相信周某具有代理权的理由。虽周某无代理权，但于签订居间合同及补充协议之时周某与姜某仍处于夫妻关系存续期间。当日，周某披露了双方的婚姻关系并签署补充协议，且承诺取得姜某之授权，彭某、孙某考虑到该身份关系及周某的承诺，基于信赖签署居间协议并无过错。此后，中介经办人员向彭某、孙某出示了附有姜某身份证原件及授权委托书的照片，在新冠疫情最为严峻的时段内，彭某、孙某亦有理由相信姜某确因客观原因无法亲自前往签署买卖合同，并授权于其丈夫周某进行房屋交易。再者，2020年4月在中介工作人员在场的情况下，周某携一女子共同签署买卖合同，中介工作人员并在此后将签署有“姜某”字样的买卖合同交付彭某、孙某，基于居间方的行为及另行签字确认买卖合同的表现，彭某、孙某相信买卖合同已经姜某事后追认并无不当。综上，基于周某与姜某的婚姻关系、中介工作人员出示的有姜某身份证的授权委托书照片及此后由中介转交的有“姜某”字样的买卖合同，彭某、孙某基于正常房屋购买方的角度及普通民事行为能力人的判断，足以相信周某出售系争房屋已取得姜某的授权。

最后，关于彭某、孙某是否为善意并无过失。彭某、孙某在姜某未到场的情况下仅签署了居间协议，在看到中介工作人员出示的授权委托书后才签订了买卖合同，并在取得经中介工作人员转交的有“姜某”字样的买卖合同后才继续进行交易，按约履行了其在买卖合同中的付款义务，系善意购房人，且在此次交易中已尽其作为普通购房人的审慎义务，并无过失。

综上，虽周某在出售房屋时并未获得姜某之授权，但彭某、孙某有理由相信周某有代理权的，该代理行为有效，买卖合同及补充协议的后果及于姜某。现买卖合同约定的过户期限已届满，在彭某、孙某已将剩余购房款支付至法院代管款账户内，且建行浦东分行同意在彭某、孙某垫付贷款的情况下配合涤除抵押（垫付金额可与未付房款抵扣），系争房屋已可以进行过户，周某、姜某应于抵押涤除后配合办理系争房屋的过户手续并向彭某、孙某交付系争房屋。

表见代理的构成要件包括：第一，行为人无代理权；第二，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；第三，相对人为善意且无过失。只要构成表见代理，即买卖合同有效。