律师观点分析

一、案件详情

    润X地产公司因与刘XX民间借贷纠纷一案，与吉林XX律师事务所签订《委托风险代理协议》，约定：甲方：润X地产公司，乙方吉林XX律师事务所。一、委托事项：1.甲方与刘XX民间借贷纠纷一案，（2008年1月借款40万元；2008年9月借款80万元；2011年4月借款200万元），为其诉讼到案件结束回款为止...吉林XX律师事务所盖章，张XX加盖名章。

 代理协议约定的案件处理完毕后，润X地产公司给付吉林XX律师事务所5套房屋抵顶代理费用，其中张XX出售2套。2019年9月15日润X地产公司与张XX签订《回购商品房协议书》，约定甲方润X地产公司抵顶给张馨X和董XX的3套住宅楼，甲方给张馨X转款20万元，给董XX转款20万元，计40万元。2.尚欠55万元，其中欠张馨X42万元，欠董XX13万元，欠款在2019年11月15日前给付。

 润X地产公司尚欠张馨X回购款62万元，张馨X诉至法院，一审法院判决张馨X胜诉，润X地产公司不服提起上诉，二审法院判决驳回其上诉。

二、律师点评

 虽然本案回购住宅楼协议源于润X地产公司与吉林XX师事务所签订的委托代理协议，但该协议是双方真实意思，并不违反法律强制性规定，且已经履行完毕。润X地产公司按照约定向吉林XX律师事务所支付代理费用以5套房屋抵顶。张XX出售2套后，又签订3套住宅楼的回购协议，该协议是双方真实意思，不违法律、行政法规强制性规定，合法有效。润X地产公司应按照约定支付回购房屋款。

三、相关建议

    以物抵债是常见的交易形式，但是往往最容易发生纠纷的也是此类交易形式，尤其在抵顶债务后债务人又自行回购，很容易产生违约行为，诉至法院后向法官阐明过程又很复杂，因此在不得不选择此种交易方式时，应注意及时留存证据，每一步都形成对应的书面证据，方便后续诉讼。

附裁判文书网链接：https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=wC+7+HE7zayjGbsNg4LkCiufH2N/J4liyZQkwyyslwxyFnE5qd+sDJO3qNaLMqsJZdJcfe2ma3eOfWyPFLnzwTSGnRrFdhJTwNcckpSm885dsH9zn1LosBaXY6v0Yahi