案情简述

2020年5月29日，刘某到A中介公司表达购房意向，并与A中介公司签订看房确认书。确认书签订后，A中介公司业务员带领刘某看房，并对涉案房屋要价85万元，刘某嫌贵而离去。后刘某继续通过其他中介了解其需要的房源。一周后，刘某在B中介公司处，发现该房源挂牌出售，要价81万元。次日，在B中介公司的居间服务下，刘某与该套房屋的原产权人签订了房屋买卖合同，以81万元购得该套房屋，并在交付后双方办理了房产变更登记手续。 其间，刘某支付给B中介公司居间中介费用共计1.1万元。A中介公司认为，其公司工作人员带领刘某看过该房屋并签订了确认书，刘某之后通过其他途径与房东签订了房屋买卖合同，并进行了房屋产权转移，系“跳单”行为，请求法院判令被告刘某给付A中介公司违约金2.55万元。

法院审理

法院审理期间查明，原告A中介公司与案外人B中介公司均系从事房产中介、房地产信息咨询等业务的公司。涉案房屋的原产权人因欲出售该套房屋自2020年3月起便将该房屋信息在A、B等多家房产中介公司挂牌出售。

法院审理后认为，首先，根据原告与被告签订的看房确认书，能够认定该确认书属于居间合同性质。在双方签订的确认书第四条中，委托人违约责任的第二个情形约定“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议中该物业报价的3%的标准向受托人支付违约金”。 该条款系格式条款，其内容明显限制了被告的选择权，客观上加重了被告的责任。且原告未能提供证据证明被告与其签订确认书时已对其就该条款进行了充分的说明和告知，因此能够认定原、被告双方关于该条款的约定应属无效。

其次，本案中，被告提交的相关证据及原、被告双方的当庭陈述，能够认定涉案房屋并非原告的独家房源，且原告的工作人员也仅仅带被告看过一次房。后被告在B中介公司了解到同一房源信息，并通过该中介公司促成房屋买卖合同实际购买了该房屋，系被告通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或服务更好的中介公司，促成房屋买卖合同的成立。因此，被告并未利用原告提供的信息、机会等条件促成房屋买卖合同的成立，被告的行为不构成“跳单”违约。

综上，法院判决驳回原告A中介公司的诉讼请求。

律师看法

关于本案，律师重点讨论，居间服务情形下“跳单”违约行为如何认定的问题。“跳单”是指中介人为委托人提供订立合同的交易机会，而委托人在获取了相对方交易信息后绕过中介人，直接与相对方达成交易，进而逃避向中介人支付中介费的行为。对于如何认定委托人构成“跳单”违约，其关键在于判断委托人在达成交易过程中，是否利用了中介人提供的交易信息、机会等条件。考量因素主要有，交易信息、机会的专属性、中介人向委托人披露交易信息的服务程度、委托人获取同一交易信息的方式或渠道的合理性等。同时，在委托人通过其他正当途径获取到同一交易信息时，其有权选择报价低或服务更优的中介人，以达成其实现交易的目的，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。综上，在判断委托人是否构成“跳单”违约时，应综合考量多种影响因素。另外，律师建议，在居间合同达成和履行中，中介人要提高居间服务水平，委托人亦要遵守诚实信用原则。