律师观点分析

一、案件事实简介

2019年1月15日，何某与李某签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同主要内容为：李某购买何某位于成都市成华区房屋一套，房屋成交价为人民币796800元。合同约定具体付款方式为：（1）定金，李某支付何某定金50000元，该定金在合同签订当日直接支付给何某，并在完成权属转移登记后自动转为购房款；（2）首付款，李某在递件前3个工作日内将部分首付款36800元存入存量房交易资金监管专用账户，待李某取得不动产权证后，房管局发送指令由监管银行支付给何某；李某在过户取件完成后的当日将部分首付款人民币150000元直接支付给原告；（3）尾款，尾款由放贷银行直接支付给何某，李某拟贷款金额为人民币560000元，期限约30年，类型为组合贷，李某因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，何某同意李某继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款机构），并由李某自行承担因办理贷款而产生的费用，若李某因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意李某在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给何某。合同约定权属转移登记：双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其中任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同约定逾期付款违约责任：李某未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日）并于付款之日起3日内向原告支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按合同成交价的万分之五支付违约金），（2）逾期超过15日的，何某有权单方面解除合同。合同被解除的，李某应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向何某支付违约金，并由何某退还被告全部已付款。

2019年4月15日，何某配合李某将案涉房屋过户至李某名下。2019年5月20日，何某委托其律师向李某邮寄《律师函》催收尾款。

双方均认可，是收到房屋中介贷款审批已经通过的通知，双方才于2019年4月15日去办理房屋过户手续；何某陈述于2019年4月18日知晓案涉房屋贷款未获得审批，直到起诉之日银行仍未向何某放款。

因此，何某向法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房尾款人民币560000元；2.判令被告自2019年4月15日起以合同成交价796800元为基数，按日万分之五的标准支付违约金至被告付清全部尾款之日止；3.判令被告承担保全保险费。

二、代理律师点评

实践中，类似于本案的情况非常多，即买卖双方约定采用银行贷款方式支付尾款，但是可能由于贷款政策调整或者买受人征信、提交的资料审核出现问题等导致贷款迟迟不能在合理的时间内发放（超过6个月未放款也属常见）。该案中，本律师接受了被告李某委托，作为其代理人，在了解到该案的案情后，代理律师确定的一个基本事实，即双方都是在跟着中介方去贷款银行窗口询问得知贷款已经审批通过后，才办理案涉房屋的过户手续的。该事实也是代理律师在庭审中再三向法庭陈述的，因为该事实至少能证明被告李某并非恶意虚构贷款审批已经通过的事实，从而骗取原告何某办理房屋的过户手续，银行迟迟未放款并非李某原因造成的。针对庭审中的争议焦点，代理律师向法庭发表了如下代理意见：

1.被告自合同签订之日起严格按照合同约定履行合同义务，特别是房款的支付义务，被告在合同签订当日支付了定金50000元，支付首付款186800元。至于银行放款的时间并不是被告能控制的，不存在违约行为。

2.原告要求被告自2019年4月15日起支付违约金是没有合同约定的，合同约定的尾款支付方式为银行贷款，并且违约责任中逾期付款是应付款项届满，但是银行何时放款并没有在合同中进行约定，在没有约定的情况下，原告以过户之日作为违约之日的起算点没有依据。3.被告公积金贷款未通过的过错方并非被告，因为原被告共同委托第三方中介机构办理案涉房屋的贷款，并且签订了相应的服务协议，原告在诉状中所称，原告之所以办理过户，是中介机构通知办理已通过。即使，过户当日贷款属于未通过状态的过错也不在于被告，原告应当依据以中介方的服务合同向中介方主张权利。

4.合同约定办理过户的条件是办理贷款审批通过，在整个协议中并没有约定若过户完成之后出现贷款未通过的情况下，原告的配合义务消失，合同没有这样的约定，反而在合同中第三条第4款明确约定若因为被告自身原因导致没有通过的，原告应当有义务向不超过3家贷款机构办理贷款。合同里面约定的过户条件是办理贷款审批通过，是个充分不必要条件，事实上，在被告得知贷款未通过，时间是在19年6月份，打算完全采用商业贷款的方式，继续向其他银行申请商业贷款，需要原告予以配合，并也通知原告，但原告坚持起诉置之不理。

5.违约金的金额应当以当事人的过错程度综合诚实信用原则予以确定。其一，被告在整个事件中没有过错；其二，从公平角度讲，被告当时知道贷款没有通过，被告也不会急于去办理过户手续，从被告的经济条件讲如果贷款没有通过，被告无法承担尾款的支付，并且即使在4月15日办理过户，到目前为止案涉房屋并没有交付，被告也没有拿到钥匙，并且房产证还在中介方保管，整个事件被告方没有任何的实质上收益。

最终法庭经审理后，认为原被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，对原被告双方都具有约束力。虽然案涉合同约定了贷款审批经贷款机构批准且符合过户条件后，才办理房屋过户手续，但同时案涉合同中没有明确约定尾款支付时间，仅约定了尾款支付方式即被告可以向不超过三家贷款机构申请贷款，可以确认原被告双方在签订合同时，是预估到被告办理贷款可能存在不予批准的风险，从而给予了被告三次办理贷款的机会。庭审中，原被告双方都认可是在接到中介通知后才去办理的房屋过户手续，原告也认可办理银行贷款无法明确具体日期，大概需要几个月的时间，结合庭审和现有证据不能认定是被告的主观过错导致贷款未获得审批，不能认为被告存在拖延履行或拒绝履行的行为。综合考虑合同全文和本案案情，本院认为被告不存在逾期付款的行为，原告主张参照合同中关于逾期付款违约责任计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的保全保险费，本案中，被告虽不存在逾期付款的行为，但被告的履行确实存在瑕疵进而导致本诉产生，原告为维护权利提起诉讼和保全，是正常维权行为，产生的相关费用是合理支出；原告也提供了相应票据证明其实际支出了保险费2000元，故对于原告要求被告支付保全保险费2000元的诉讼请求，法院予以支持。

三、类案归纳总结

1.在二手房买卖过程中，对于卖方而言，若买方通过银行贷款方式支付尾款的，首先需要在合同中明确约定贷款若未通过审批或者银行贷款超过一定期限未放款时的处理方法；其次需要注意在过户之前一定要了解清楚买方的按揭贷款审批是否已经通过，不要轻易相信中介方的口头说法，最好检查下银行通过的手续或者证明。

2.对于买方而言，在采用银行按揭方式支付尾款的，一定要搞清楚所贷款银行的按揭政策以及所需要的材料，仔细筛查自身是否符合贷款条件，避免出现合同签订后，银行贷款无法审批通过或者无法放款的情形。