律师观点分析

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某彩，女，1977年5月生，住青海省西宁市海湖新区。

委托诉讼代理人：姜新梅，青海盐城律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某芳，女，1968年8月生，住青海省西宁市海湖新区。

委托诉讼代理人：姜新梅，青海盐城律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：青海某某建筑安装工程有限责任公司，住所：青海省都兰县察汗鸟苏镇

法定代表人：谢某某，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：旦正措，青海言度律师事务所律师。

再审申请人王某彩、王某芳因与被申请人青海某某建筑安装工程有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院（2020）青28民终6##号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王某彩、王某芳申请再审称，一、双方签订的《购房协议》性质是预约合同。双方于2014年9月9日签订的《购房协议》内容过于简单，形式上缺乏商品房买卖合同的构成条款，且在第五条后补充“正式合同后签”的约定事项，足以表明该《购房协议》并非正式的商品房买卖合同，仅仅是双方达成的预订协议。二、某某公司未将涉案房屋交付给王某彩、王某芳。某某公司提交的四位证人证言不具有证据规则规定之效力，此四人均为某某公司的员工，具有直接利益关系，无法对待证事实形成独立而有效的证明力。王某彩、王某芳在五年期间并未收到物业服务通知，从未被通知领取过水电使用卡，从未被通知缴纳物业服务费，一审法院查明认定房屋并未交付的事实正确无误。二审法院将证人窦某某出庭所陈述的证言完全采信，并将王某彩、王某芳拍摄的照片评价为能够进去拍照片，就说明已经交付了钥匙，某某公司作为经营性公司不可能将房屋空置而不交付。该分析认定属主观臆断，缺乏以事实为根据的裁判原则。王某彩、王某芳现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，申请再审。

某某公司提交意见称，一、本案的《购房协议》的性质属商品房销售合同，二审法院认定事实和适用法律正确。合同内容简单并不是认定合同属于预约合同的依据，不能仅以正式合同后签就认为属于预约合同。正式合同后签是指后续替换成在房产交易中心备案的合同，而不是指还要订立一个为明确双方权利义务的新合同。双方当事人在签订案涉合同时，作为买受人的王某彩、王某芳已经交付了全部房款，作为出卖人的某某公司也收到了房款，也将房屋交付给了王某彩、王某芳。如果案涉合同是预约合同，王某彩、王某芳仅仅有义务与某某公司进行磋商以订立本约，而并不负有向某某公司支付房款的义务，某某公司也不负有依据预约合同就交付案涉房屋的义务，双方的履行行为并非对预约合同的履行。王某彩、王某芳在一审中提交商铺漏水的照片并称新华街的段主任也去房屋看过，可知其明确知晓所购买商铺的具体坐落。二审法院结合上述认定某某公司与王某彩、王某芳已就购买商铺的价款、具体坐落、交付时间及数量达成协议，认定事实正确。《商品房销售管理办法》第十六条是对商品房买卖合同需具备内容的明确，不能以此类推解释为合同不具备该条所列的所有内容即不成立。二、二审法院认定本案基本事实清楚，判决结果正确。涉案房屋在2015年12月已交付给申请人，该事实由窦某某、李某某、其他同批次领取钥匙的人员孙某某等作为证人证实，二审法院也是结合申请人庭审陈述等进行的认定。案涉商铺所在楼盘在2015年10月竣工验收，王某彩、王某芳支付了全部房款，某某公司也不存在将商铺转卖他人的情形。在此前提下，某某公司如在长达5年的时间内仍不交付商铺，将承担违约风险及房屋空置的成本，也有悖市场基本交易规则。在本案诉讼之前，从未出现否认房屋交付的购房者，且该种方式也不是法律所禁止的交房方式。某某公司交付的房屋是精装修，王某彩、王某芳因房屋未出租、自己也未使用，故至今未办理水电卡。现在王某彩、王某芳以此为由反推房屋未交付违背客观事实。王某彩、王某芳在起诉状和一、二审庭审中，均明确解除合同的原因是暖气漏水影响房屋使用。合同不存在解除情形，二审法院认定事实正确。综上，二审判决认定事实明确，适用法律正确，不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，请驳回王某彩、王某芳的再审申请。

本院经审查认为，根据本案一审、二审判决和再审申请的理由及答辩意见，本院对本案的争议焦点分析如下：

一、关于双方签订《购房协议》的性质

经查，2014年9月9日双方签订的《购房协议》甲方处有某某公司盖章，乙方处有王某彩签字及薛某签字摁印，协议约定甲方出售的商铺位于察苏镇新华街（老政府院）高层x号楼2-3轴，工程交付时间为2015年10月；王某芳在协议签订当天向某某公司转账356800元，某某公司同日向王某彩出具商铺购房款已付清的收据；再审申请人在一审中提交商铺漏水的照片并称新华街的段主任也去房屋看过，可证明其知晓所购买商铺的具体坐落；根据本案查明的事实，某某公司与再审申请人已就购买商铺的价款、具体坐落、交付时间及数量达成协议；《商品房销售管理办法》制定主体为建设部，该办法并非法律，其中第十六条也是对商品房买卖合同需具备内容的明确,不能以此类推解释为合同不具备该条所列内容即不成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，二审认定本案双方当事人已形成商品房买卖合同正确。

二、某某公司是否将涉案房屋进行了交付

经查，在原审中证人孙某某为购买其他商铺的人员、证人东某布及李某某均是物业公司员工，证人窦某某虽为某某公司房屋销售人员，但四人的证言能相互印证；王某彩及王某芳在原审中称某某公司未交付房屋，但王某彩一审提交暖气漏水的照片并称新华街的段主任也去房屋看过，在某某公司未交付房屋的钥匙情形下，其不可能单方拍摄暖气漏水的照片，否则违背基本常识；案涉商铺所在楼盘已在2015年10月竣工验收，某某公司为开发建设房屋的经营性公司，也已收到申请人的购房款且不存在将商铺转卖他人的情形。在此前提下，某某公司如在长达5年的时间内拒不交付商铺，将承担违约风险及房屋空置的成本，有悖市场基本交易规则。因此，应认定某某公司已交付了案涉商铺。

综上，原二审判决不属认定事实缺乏证据，适用法律并无错误。王某彩、王某芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回王某彩、王某芳的再审申请。