停车位常见纠纷解析

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刘露的遭遇在近几年法院审理的停车位纠纷中具有很强的普遍性。车位作为稀缺资源，业主往往抢而不得。因此，物业公司以此作为优势，将是否缴纳物业费作为车位租赁的前提，但物业服务合同与车位租赁合同属于两种不同性质的法律关系，物业公司的做法虽无法得到法律的支持，但对簿公堂，费时费力，也给业主们增加了很多负担。除此之外，常见的车位纠纷还有以下几类：

车位归谁所有

对于地上车位，根据有关规定，建筑区划内，在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的，属于业主共有，建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的，属于业主共有。因此，对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位，且占用业主共有道路或者共有绿地建设，则该部分车位归业主所有。

对于地下车位，分为两种，一种为人防地下停车位，一种为非人防地下停车位。

人防地下停车位，是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分，所有权属于国家。但是，我国人民防空法第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，开发商对于其投资修建的人防地下停车位，享有使用、管理和收益的权利。开发商可以将此类地下停车位出租给业主，收取租金。

对于非人防地下停车位，如开发商在销售小区房屋时，已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，则停车场产权归全体业主。开发商没有权利与个别业主签订停车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位的使用权，应该同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

小区业主是否享有优先使用权

对于小区车位应优先满足本小区业主使用的问题，按照我国物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此规定，业主如果在居住小区拥有房产，则可以要求物业公司在分配车位时优先满足业主的需要。而对于车位的管理方而言，负有广义上非法定的强制缔约义务，有义务将车位出租给有需要的业主。当然前提条件是，业主需要缴纳车位的费用。所以，业主如果发现物业公司在小区内车位紧张的前提下而将车位出租于业主以外的人，可以要求物业公司将车位收回，满足本小区业主需要。

使用车位受伤，谁负责

由于城市土地空间有限，现在很多小区都建有立体停车位。对于立体车位的使用，需有一定的保障措施。根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定，特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。据此，物业公司作为机械式停车设备（立体车位）的产权单位，应当建立岗位安全责任制度，有义务派专人对机械式停车设备进行管理和使用，尤其是物业公司作为产权单位收取租赁费用时，更应该尽到上述义务。如果业主确实情况紧急，现场又无专人辅助，需要本人操作的，一定要观察车位内部情况，确保无人后再按照提示进行操作，以避免损失的发生。