杨谦律师

  • 服务地区:查看服务地区

  • 主攻方向:劳动纠纷

    擅长领域:合同纠纷公司法

  • 服务时间:09:00-21:59

  • 咨询热线:18154431532查看

  • 执业律所:湖北尊而光律师事务所

服务地区
湖北
咸宁武汉黄石十堰宜昌襄阳鄂州荆门孝感荆州黄冈恩施随州仙桃潜江天门市神农架林区

打印此页返回列表

房地产破产清偿顺序

发布者:杨谦律师|时间:2019年04月23日|分类:法律常识 |174人看过


一、房地产破产清偿顺序

  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下:

  1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;

  2、建设工程价款优先权;

  3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权,按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时,可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;

  4、破产费用及共益债务;

  5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。

  二、房地产破产清偿顺序的法律依据

  1、被拆迁人权利顺位

  2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业,但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

  立法论上的依据包括:一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益,被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,物保债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

  2、消费购房人权利顺位

  在不考虑消费购房人特殊性的情况下,作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待:首先,购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质,存在两种不同认识:一是物权请求权说,即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点,显然与登记的行政属性相悖,对不动产物权归属的判断,除法律另有规定,只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果,绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋,物权法上的属性为继受取得不动产,依据物权法第十四条的规定,受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议,并非合作建房协议,不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次,购房人支付部分购房款的情形。此时,购房协议属于双方均未履行完毕的合同,管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的,依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定,购房人债权为共益债务;选择解除合同的,购房人债权不享有共益性质。

  3、建设工程价款债权顺位

  合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权,《批复》进一步明确规定,建设工程价款优于抵押权和其他债权,由此,建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为,建设工程价款优先权不具有公示效力,不能对抗在先抵押权,否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记,经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位,得对抗其后成立之抵押权,并得于登记额度内优先受偿。

  4、预告登记权顺位

  物权法第二十条确立了不动产预告登记制度,需要注意的是,预告登记与预售登记并非同一概念,前者具有物权法上的效力,后者则仅规定于城市房地产管理法之中,属于行政管理手段,并不具有物权法上的效力。

  5、消费购房人定金债权顺位

  定金作为债权担保方式,受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权,但是,除封金形式以外,一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保,债务人收取定金后,即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产,这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同,因此,“定金不属于物保债权范畴”。

  三、房地产公司破产清算程序

  1、开始程序

  破产程序因当事人申请而开始,债权人和债务人都可以提出破产申请。提出申请时,必须讲明破产原因。破产案件一般归债务人营业所所在地的法院管辖;无营业所的,归债务人普通审判籍所在地的法院管辖;无营业所与普通审判籍的,归债务人不动产所在地的法院管辖。对当事人提出的破产申请,法院要进行审查,有正当理由的,予以受理,否则即予驳回。

  2、宣告程序

  破产由法院宣告。宣告破产前,必须对破产案件进行审理。审理方法由法院决定,可以依职权调查,可以进行言词辩论,也可以两种方法同时采用。审理后,确认具备以下条件的,即可宣告破产:①具备法定的破产原因;②债权人具有申请破产的权利;③债务人具有破产的能力。

  宣告破产要使用书面裁定。破产裁定书必须记明宣告破产的具体时间,确定呈报债权时间,确定调查债权和召开第一次债权人会议的日期,宣布扣押命令,采取保全措施。

  3、进行程序

  法院宣告债务人破产后,应从熟悉会计或者法律业务的人员中,选任破产管理人,并即发出公告宣布下列事项:破产裁定的主要内容;破产管理人的姓名、住址;报明债权的时间;第一次债权人会议的日期;命令破产人的债务人和财产持有人,不得向破产人清偿债务或者交付财产,而应向破产管理人说明情况,听候处理。

  报明破产债权,应当遵守法院规定的期限,不在规定的期限内申报的,不能成为破产债权,不得以破产人的财产受偿。报明破产债权的方式,是向法院提出书面报告,说明债权数额和形成债权的原因,并提出必要的证据。

  法院对于报明的债权,必须进行调查。参加调查的主要人员是破产管理人,另外还有破产人和已经报明债权的破产债权人。对于申报的债权,破产管理人和破产债权人可以提出异议,由法院审理确定。没有提出异议或者异议已经消除的债权,即可确定为破产债权。破产债权的持有人,有权参加债权人会议和破产人财产的分配。债权人会议是债权人表达意志的组织,由所有登记的破产债权人组成,由法院召集和主持。

  在执行程序中,可以清算和分配的破产人的财产,叫做破产财团。在破产宣告时和破产程序进行中,一切属于破产人的财产,以及将来可以行使的财产请求权,都属于破产财团。破产财团由破产管理人占有、管理、变价和分配。

  4、终结程序

  结束破产案件的法律程序。结束破产案件的原因是分配、强制和解与破产终止。

  房地产公司破产清算是为了保证债权人以及社会的公共利益。但是房地产公司由于涉及的债权债务数额大,所以应当谨慎。

文章转载自网络,如有侵权,联系删除。

999 收藏
在线咨询

律师号码归属地:湖北 武汉

点击查看完整号码 18154431532

相关阅读

  • 全站访问量

    270158

  • 昨日访问量

    658

技术支持:华律网 - 版权所有:杨谦律师

Copyright©2004-2019 ICP备案号:蜀ICP备05003493号

免责声明:以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息,由会员律师提供;内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责,华律网对此不承担任何责任。