律师观点分析
原告郭X不服被告北京市规划和自然资源委员会（原北京市规划和国土资源管理委员会，以下均简称市规资委）作出的房屋转移登记行为，向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月23日立案后，在法定期限内向市规资委送达了起诉状副本及应诉通知书。因王X、李XX与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭X及其委托代理人马X、洪X，被告市规资委的委托代理人陈X、孙X，第三人李XX到庭参加诉讼。第三人王X经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2018年1月24日，市规资委依王X申请将坐落于顺义区XX×号楼×层×单元×的房屋（以下简称涉案房屋）由郭X转移登记至王X名下，并为王X核发京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。
郭X诉称：2018年7月3日，郭X突然接到顺义区人民法院的强制执行通知书，称郭X名下的房产已经于2018年1月24日转移到王X名下，并被抵押拍卖，法院要强制执行。经过向公安局刑警大队报案，后来公安机关查明，王X受高利贷等犯罪分子的威逼利诱，敲诈勒索，通过一个伪造的公证书，谎称郭X死亡，由市规资委的工作人员张X将郭X名下的涉案房屋非法地、轻易地过户给了王X。其实，郭X早年离婚，王X判给其父王X，郭X与王X并无法律上的母子关系，因此王X对郭X并无法律上的继承关系。郭X曾经在2017年10月25日到市规资委处办理过房屋登记密码设立的业务，是市规资委的工作人员李XX办理的。而在2018年的1月17日，市规资委在明知郭X还活着，二十余天前还来办理过房产加密业务，怎么可能分别在2012年和2016年死亡呢？市规资委渎职将郭X的房产过户给了王X，导致郭X的房屋被公证抵押，面临拍卖的境地，造成郭X居无定所，年逾七十还在四处奔波，花了交通费两千多元，身心受到极大的伤害，花了医药费三千多，精神上受到极大的创伤。市规资委违法将郭X的房产过户给被高利贷诈骗分子控制下的王X，这是典型的“套路贷”诈骗行为，是司法机关重点打击的违法犯罪行为。正是市规资委的不负责任的行政行为，导致人民法院对郭X的房产进行非法的查封，使人民法院沦为犯罪分子的作案工具，这是对法律的侮辱和亵渎。故起诉，请求：1.撤销市规资委于2018年1月24日将郭X坐落于顺义区XX×号楼×层×单元×的房产过户给王X的行政行为，并撤销给王X核发的京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。2.案件受理费由市规资委承担。
郭X在举证期限内向本院提交了以下证据：
1.（2018）京0102民特411号民事裁定书，证明涉案房屋归郭X个人所有。
2.（2016）京长XX内民证字第1309号公证书，证明郭X之子王X伪造了郭X于2016年3月15日死亡的事实。
3.房屋登记密码设立申请表、设立回执，证明郭X于2017年10月25日到市规资委办理过房屋登记密码设立业务，公证书是伪造的。
4.不动产权证书、不动产登记证明，证明市规资委于2018年1月24日将涉案房屋非法转移登记至王X名下，并于同年2月22日在该房屋上为他人设立登记抵押权。
5.房地产权登记信息、查封登记信息，证明涉案房屋的变更登记情况以及查封情况。
6.物业证明，证明郭X2013年至2018年一直在涉案房屋居住，郭X一直在缴纳物业费。
7.受案回执，证明郭X因被诈骗已经报案。
8.（2018）京0113执3864号通知书、查封公告，证明在郭X不知情的情况下涉案房屋就已经被登记在王X名下，并且面临抵押、被拍卖。
经郭X申请，本院就（2016）京长XX内民证字第1309号公证书的真伪，向北京市长安公证处发出《协助调查函》。2018年8月1日，北京市长安公证处向本院出具《回复函》。
市规资委辩称：一、市规资委具有作出本次房屋登记行为的法定职责。依据《房屋登记办法》第四条，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。北京市机构编制委员会办公室2015年7月2日发布的京编办发〔2015〕10号《关于整合本市不动产登记职责的通知》规定，北京市国土资源局为本市不动产登记机构，统一负责全市的不动产登记工作。根据京政办发〔2016〕33号《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会、北京市城市管理委员会的通知》，原北京市国土资源局的相关职能由新设立的市规资委承担。据此，市规资委作为本市不动产登记工作机构，具有办理涉案不动产登记的法定职责。二、市规资委核发京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书的行为并无不当。2018年1月17日，申请人王X向顺义区不动产登记事务中心提出申请，要求对涉案房屋进行转移登记，并提交了不动产登记审批表、王X身份证复印件、郭X身份证复印件、公证书、房产分户平面图、北京市房屋登记表、房屋所有权证、北京市非税收入一般缴款书、询问笔录等材料。顺义区不动产登记事务中心的工作人员通过对王X提交的材料进行查验，认为王X提交的材料齐全、符合法定的形式及办理转移登记的条件，于2018年1月26日将转移登记的事项记载于登记簿，并于同日向王X核发了京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。市规资委依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条、第二十七条的规定，将转移事项记载于涉案的不动产登记簿，并向王X核发不动产权证书的行政行为并无不当。郭X认为登记机构在办理不动产转移登记的过程中，没有尽到审核职责、工作存在明显过错的说法没有相应的事实依据。依照《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定，涉案的公证书是否真实，是申请人应该予以负责的。另，2017年10月25日经郭X本人申请，市规资委为郭X就涉案房屋办理加密业务。此项加密业务仅是一项便民措施，并不属于市规资委的行政职权范围。结合本案情况，市规资委为王X就涉案房屋办理继承遗赠转移登记时系统无需校对密码，即能变更登记成功，并且操作程序上也无相关要求。综上所述，市规资委办理的涉案转移登记行为并无不当，履行了法定的审查义务，请求人民法院依法裁判。
市规资委在举证期限内向本院提交了以下证据：
1.不动产登记申请书，证明办理涉案不动产转移登记的工作程序。
2.不动产登记审批书，证明办理涉案不动产登记审批的情况。
3.不动产登记受理凭证，证明办理涉案不动产登记工作的程序。
4.不动产登记询问笔录，证明市规资委办理涉案不动产登记工作履行了审验的职责。
5.王X身份证复印件、郭X身份证复印件及公证书，证明王X提交的材料内容，王X当时提交了其和郭X的身份证原件，经核实无误留存的复印件。
6.房产分户平面图、房屋登记表，证明涉案不动产坐落、面积、结构等情况。
7.北京市非税收入一般缴款书，证明王X提交的材料内容。
8.不动产权证书作废公告，证明办理涉案不动产登记的内容及其他信息情况。
9.不动产登记簿、抵押权登记信息、查封登记信息，证明办理涉案不动产登记的内容及其他信息情况。
10.房屋登记密码设立申请书、郭X身份证复印件、×京房权证顺字第×号房屋所有权证复印件，证明加密业务仅是一项便民措施，不属于市规资委的行政职权范围，且告知郭X涉案房屋办理继承遗赠转移登记时系统无需校对密码，即能变更登记成功，并且操作程序上也无相关要求。
市规资委向本院提交的法律依据（节选）是：《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》。
李XX述称：不同意郭X的诉讼请求，李XX是善意第三人，权益应当得到保护。
李XX在举证期限内向本院提交了以下证据：
1.民事起诉状，证明李XX找不到王X，向法院提起了民事诉讼。
2.王X的不动产权证书，证明涉案房屋是王X的，王X有抵押的权利，该证在市规资委处查证属实。
3.不动产登记证明，证明抵押权已经登记，被担保数额是30万元人民币，债务履行期限是一年。
4.工商银行转账记录，证明李XX给王X转了30万元。
5.借款借据，证明王X向李XX借了人民币30万元，并以涉案房屋作为抵押，已在市规资委处登记，约定2018年3月22日前还款，借款人是王X和其妻李XX。
王X在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1.郭X提交的证据1系其于2018年2月27日获取，此时涉案房屋已经转移登记至王X名下，故该证据不能实现其证明目的。证据6与本案没有直接的关联性，本院不予接纳。郭X提交的其他证据取得方式合法，与本案具有关联性，能够证明涉案房屋转移登记所依据的（2016）京长XX内民证字第1309号公证书的内容，郭X曾对涉案房屋设立过登记密码，涉案房屋被转移登记、抵押登记、查封以及郭X被骗一案公安机关已经作为刑事案件予以受理等情况，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。本院依郭X申请调取的证据能够证明（2016）京长XX内民证字第1309号公证书的真伪，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。2.市规资委提交的证据取得方式合法，与本案具有关联性，能够证明涉案房屋转移登记档案内容，市规资委办理涉案房屋转移登记时履行法定程序的情况以及市规资委应郭X申请对涉案房屋设立过登记密码等，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。3.李XX提交的证据2、3与郭X提交的证据4一致，本院作相同认定。李XX提交的其他证据与本案没有直接的关联性，本院不予接纳。
经审理查明：
郭X与案外人王X原系夫妻，二人于2008年离婚，王X系二人之子。2014年10月13日，涉案房屋登记于郭X名下，房屋所有权证号为：×京房权证顺字第×号。
2018年1月17日，王X以“继承、接受遗赠”为由向市规资委提出涉案房屋的转移登记申请，并提交了不动产登记申请书、王X和郭X的身份证、（2016）京长XX内民证字第1309号公证书、北京市非税收入一般缴款书、房屋登记表等材料。王X在不动产登记申请书中备注：无房本情况下继承，×京房权证顺字第×号原房本申请作废。同日，市规资委受理王X提出的申请。经询问，王X表示申请登记事项是申请人的真实意思表示，且申请登记的不动产并非夫妻共有。因无法收回×京房权证顺字第×号房屋所有权证书，北京市顺义区不动产登记事务中心根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，于2018年1月24日发布顺废证（2018）010号公告，将上述证书公告作废。同日，市规资委经审核将涉案房屋由郭X转移登记至王X名下，并为王X核发京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。
王X提交的郭X的身份证记载：住址北京市顺义区×地区×花园×区×号楼×单元×号。
王X提交的盖有北京市长安公证处章，落款日期为2016年12月29日的（2016）京长XX内民证字第1309号公证书记载：根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人郭X于2016年3月15日死亡。二、申请人王X向本处申请继承被继承人郭X遗留的财产，包括：坐落在北京市顺义区XX×号楼×层×单元×的房屋，《房屋所有权证》编号：×京房权证顺字第×号，建筑面积为99.94平方米。三、据被继承人郭X的继承人王X称，被继承人郭X生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提供异议。四、被继承人郭X的丈夫王X已于2012年死亡，二人是原配夫妻，只有一子，儿子王X。郭X的父母均先于其死亡。五、现王X表示要求继承被继承人郭X的遗产。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人郭X的上述个人财产为郭X的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条和第二十五条的规定，被继承人郭X的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人郭X的父亲、母亲和丈夫均先于其死亡，故被继承人郭X的上述遗产应由其儿子王X一人继承。
经郭X申请，本院于2018年7月31日就（2016）京长XX内民证字第1309号公证书的真伪，向北京市长安公证处发出《协助调查函》。2018年8月1日，北京市长安公证处向本院出具《回复函》，确认（2016）京长XX内民证字第1309号公证书并非该公证处出具，系伪造。
2018年2月22日，市规资委为李XX核发京（2018）顺不动产证明第×号《不动产登记证明》，李XX成为涉案房屋的抵押权人。
另查，郭X曾于2017年10月25日向市规资委申请为涉案房屋所有权证设立登记密码。当日，市规资委为郭X办理了上述业务。在市规资委向郭X出具的房屋登记密码设立回执中，市规资委告知郭X：为房屋所有权证增设登记密码后，除异议登记、继承遗赠转移登记外，持加密权证申请其他房屋登记，需正确输入登记密码，房屋登记部门方受理登记申请。如连续三次输入错误密码，在挂失登记密码前，房屋登记部门将暂停受理房屋登记。如委托代理人代为申请房屋登记，请提前告知代理人密码内容，以免影响登记受理。郭X申请设立登记密码时向市规资委提交的其本人身份证记载：住址北京市石景山区XX。
2018年6月13日，涉案房屋被法院查封。
庭审过程中，郭X称王X申请办理涉案房屋转移登记时提交的郭X的身份证与郭X办理登记密码时提交的身份证中记载的住址不一致，且其从未办理过住址为北京市顺义区XX×单元×号的身份证，王X提交的郭X的身份证系伪造。
郭X称其于2018年7月3日知晓涉案房屋转移登记一事，并以被骗为由于同日向公安机关报案，公安机关已作为刑事案件受理。
本案中，郭X因公告预交费用560元。
本院认为：
《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，市规资委作为涉案房屋所在地的不动产登记机构，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查、作出登记等行政职权。
本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条，申请房屋所有权转移登记，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。该细则第二十三条规定，因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。本案中，王X申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，明确转移登记的原因是“继承、接受遗赠”，并提交了公证书及相关材料。针对王X无法提交登记在郭X名下的×京房权证顺字第×号房屋所有权证的情形，因公证书中记载郭X已经去世，故市规资委依据王X的申请依法将该所有权证公告作废并无不妥。在此情况下，市规资委经审查认为申请材料完备亦无不当。
关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行了规定。本案中，市规资委收到申请材料后，对相关材料进行了查验，予以受理，对申请人进行了询问，经审核后认为申请符合登记条件，最终核发了京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。市规资委上述履行行政登记的职责符合相关规定，本院不持异议。虽然郭X此前为涉案房屋设立过登记密码，但因登记密码的设立并不影响继承遗赠转移登记的办理，市规资委就此已明确告知郭X，且目前法律法规规章并未明确要求市规资委办理继承遗赠转移登记时查验的内容包括利害关系人是否办理过登记密码业务，故郭X认为市规资委在明知其还活着的情况下办理涉案房屋转移登记的意见本院不予支持。
《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性负责。本案中，虽然市规资委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但现通过本案中郭X本人到庭以及北京市长安公证处向本院出具的《回复函》均可以判定王X申请转移登记时所提交的公证书系伪造。另外，本案审理过程中，郭X提出王X申请涉案房屋转移登记时提交的郭X的身份证与其本人真实身份证不一致，亦是伪造，因本案现有证据不能证实王X提交的郭X的身份证为郭X的真实身份证，故综合以上两点，被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。
另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋进行的抵押登记行为，不当然影响抵押权人的权利。
综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告北京市规划和自然资源委员会（原北京市规划和国土资源管理委员会）于二〇一八年一月二十四日将坐落于北京市顺义区XX×号楼×层×单元×的房屋由原告郭X转移登记为第三人王X的行政行为，同时撤销被告北京市规划和自然资源委员会（原北京市规划和国土资源管理委员会）为第三人王X核发的京（2018）顺不动产权第×号不动产权证书。
案件受理费五十元、公告费五百六十元，均由被告北京市规划和自然资源委员会（原北京市规划和国土资源管理委员会）负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
