目前商品房买卖活动中的纠纷已经成为当前社会的一大热点问题。当您遇到开发商超过合同约定交房日期仍旧未收房，想通过法院提起诉讼，要求开发商赔偿损失，对于逾期交房违约金的诉讼时效就必须慎之又慎。

一、什么是诉讼时效?

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。简单讲，就是您必须在一定期限内行使自己的权力，否则可能会面临败诉的风险！

二、逾期交房违约金的诉讼时效是如何规定的？

我国《民法通则》规定一般民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于开发商的原因导致的延期办证违约金的诉讼时效期间，应自开发商的违约行为发生之日起算。

三、实践中逾期交房违约金的诉讼时效是如何计算的？

（一）诉讼时效时间从合同约定的交房期限届满之次日起算

持该观点的人认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，《商品房买卖合同》中明确规定了交房的履行期限，因此诉讼时效当从履行期限届满之日起计算。开发商逾期未交付房屋，则购房者就应当知道其权利被侵害，逾期交房的次日就应当开始计算诉讼时效。

（二）从实际交房之日起算

持该种观点的人认为，逾期交房的侵权行为在实际交房之前是持续存在的，只有在开发商交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前违约金的数额是不明确的，只有当违约金数额确定以后，才好向开发商主张权利，此时才应当起算诉讼时效。故诉讼时效应当从实际交房之日起计算。

（三）保护从起诉之日起向前推算二年内的违约金请求权

持该种观点的人认为，商品房买卖合同中，都有类似：“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定，随着合同约定的交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，因为每一日的违约金诉讼时效都是不同的。因此，逾期违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。如此类推，在起诉时往前推算二年，超过二年的则超过诉讼时效，二年内的则尚未过时效。

五、为防止超过诉讼时效您应该怎么做？

从稳妥的角度出发，业主应当在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险，可以避免遭受损失。

如果当事人不打算自交房期限届满日起2年内向法院起诉，应当通过邮寄的方式向开发商邮寄 “要求支付延迟交房违约金函”，并取得开发商签收该文件的送达回证。这样，则产生诉讼时效中断的效力，可以从投递该函之日起延长诉讼时效2年。从上次投递信函之日起两年内再次邮寄上述信函，将再次延长诉讼时效2年。依此类推，但最长不超过20年。

  如果开发商承诺或签订协议同意支付违约金，必须持有其盖章的原件，并在该承诺书或协议约定的支付违约金期限届满前起诉，否则按照上述方式延长诉讼时效；不要向物业管理公司追讨，因为物业管理公司不是违约金支付义务人；延迟办证违约金、质量诉讼、变更规划设计等索赔均适用于上述诉讼时效的规定，可以比照办理。