牛可茵律师
律师观点分析
房屋租赁合同纠纷二审改判案：代理出租方，二审纠正一审事实认定，成功保住8000元租赁保证金
## 案件背景
我方当事人（出租方）将整栋楼房对外出租，与承租方签署十年期《房屋租赁合同》，用于餐饮、民宿经营。合同明确约定：承租方无故提前终止合同，经双方同意解除的，租赁保证金归出租方所有。
合同签订当日，承租方支付一年租金以及保证金合计56000元。签约后短短数日，承租方家属就以资金不足、无力装修经营为由提出解除租赁。后续双方协商破裂，承租方起诉，主张租赁合同无效，要求出租方全额返还租金48000元+保证金80000元并支付利息。
一审法院认定出租方未完成房屋交付，出租方构成违约，判决解除合同，要求出租方全额返还租金、保证金并承担利息。我方当事人不服一审判决，委托**广东肇庆地区合同、房屋租赁纠纷专业律师牛可茵**提起上诉，争取纠正一审错误事实认定，维护出租方合法权益。
## 案件经过
1. 出租方与承租方签订为期十年的房屋租赁合同，约定租赁保证金8000元、年租金48000元，承租方签约当天付清全部56000元款项。
2. 签约仅数天，承租方家属因自身资金问题，向出租方提出不再继续承租，希望解除合同，提出只退租金、可以放弃保证金的方案，双方未能达成一致。
3. 承租方向一审法院起诉，主张合同无效，要求出租方退还全部租金、保证金并计收利息。
4. 一审法院认定出租方没有完成房屋交付，存在违约，判决解除租赁合同，判令出租方全额返还48000元租金+8000元保证金并支付利息。
5. 我方当事人不服一审判决，委托牛可茵律师代理二审，向中级人民法院提起上诉。二审阶段提交新证据，围绕合同解除的过错主体、房屋交付事实、保证金归属开展庭审抗辩。
## 争议焦点
1. 一审原告起诉请求确认合同无效，一审法院直接判决解除合同，是否超出原告诉讼请求、程序是否违法。
2. 案涉房屋是否已经完成交付，合同解除的过错方是出租方还是承租方，是出租方无法交付房屋，还是承租方自身资金原因不想继续经营。
3. 租赁合同约定的8000元保证金是否应当按照合同约定归出租方所有。
4. 双方租赁合同实际解除时间应当如何认定。
## 诉讼过程
接受二审委托后，牛可茵律师仔细研读一审全部卷宗，梳理聊天记录、通话录音、前案生效判决书，固定关键事实，梳理上诉思路：
1. 程序方面指出：一审原告诉讼请求是确认合同无效，并未诉请解除合同，一审直接判决解除合同，存在超出诉讼请求审理的程序瑕疵。
2. 事实层面：结合另案生效判决，证明出租方在和上一承租人纠纷中，上一承租人早已实际搬离房屋；承租方家属在沟通中自承认是自身没钱装修、无力经营才不想租，并没有提出房屋无法进入、没有交付房屋的问题，违约根源来自承租方自身。
3. 收集、提交证人证言作为二审新证据，佐证承租方一方实际可以进入案涉房屋。
4. 依据租赁合同条款，承租方自身原因提前解约，按照约定保证金应当归出租方。租金部分，因承租方并未实际占用房屋，可以酌情退还，但保证金应当依约不予退还。
5. 庭审中重点向二审法庭阐述：承租方家属沟通行为构成表见代理，行为后果应当由承租方承担；一审对违约主体事实认定错误，请求二审予以改判纠正。
## 判决结果
二审法院采纳牛可茵律师核心代理意见，作出终审改判判决：
1. 纠正一审对合同解除时间的认定，确认租赁合同自承租方家属提出解约的日期解除。
2. 认定**合同解除过错在于承租方，8000元租赁保证金依照合同约定归出租方所有，无需退还**。
3. 判令出租方返还48000元租金及对应利息。
4. 调整一、二审诉讼费分担，由承租方承担大部分诉讼费用。
> 裁判核心要点：承租方家属的沟通行为代表承租方；本案是承租方自身原因要求提前解除租赁，并非出租方无法交付房屋，应当按照合同约定处理保证金。
## 案件意义
1. 本案是房屋租赁二审改判的典型案例，二审法院纠正一审对于违约主体的事实认定。提示房屋租赁纠纷中，家属沟通交涉行为可构成表见代理，相应法律后果由合同签约当事人承担。
2. 厘清租赁保证金适用规则：承租方因自身经营、资金原因无故提前解约，在双方协商一致解除合同前提下，可以按照合同约定没收保证金，出租方合法权益应当受到保护。
3. 房屋交付的认定不能仅看钥匙是否移交，需要结合双方沟通记录、当事人是否提出过无法使用房屋等综合事实判断，不能简单以未交钥匙直接推定出租人违约。
4. 本案充分体现二审律师的价值，牛可茵律师抓住一审事实认定漏洞，梳理通话、微信记录，提交二审新证据，说服二审法院改判，为当事人保住8000元保证金，最大限度挽回一审败诉带来的经济损失，体现肇庆地区民商事合同、房屋租赁案件扎实的专业办案能力。
> 律师简介：牛可茵律师，专注广东肇庆地区房屋租赁、商事合同、债权债务纠纷，熟悉一、二审诉讼程序，擅长针对一审不利判决梳理上诉理由、组织新证据，在租赁合同违约认定、保证金、押金争议方面具备丰富实务经验。