“房地产黄金十年已经过去，但是白银十年还值得期待。”房地产是个热点话题，曾几何时，对房地产持续看好的话语不绝于耳，作为一名非房地产行业从业者，我更愿意相信“房住不炒”宏观政策的调控力度。经济上行、生意好做时，房地产市场一片大好；经济不景气，钱难挣时，烂尾、断供便接踵而至。日前，嘉兴中院审理了一起因开发商破产、楼盘烂尾、购房者断供，从而导致银行起诉购房者的金融借款合同纠纷案件。一审法院判决购房者提前偿还银行剩余全部贷款，二审法院改判驳回银行的诉讼请求。2014年4月29日，上海的许先生向银行按揭贷款392万元购房。2019年8月，因开发商破产、楼盘烂尾，导致商品房买卖合同无法继续履行，破产管理人书面通知许先生解除合同。后许先生停止向银行支付月供，银行便向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。一审法院认为，许先生和银行签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。许先生作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务，故判决许先生偿还银行剩余贷款220余万元。本案中，在商品房买卖合同履行过程中，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生据此主张解除和银行签订的《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，开发商应承担剩余贷款的还款责任。至于一审判决依据的《个人购房借款及担保合同》第38条的约定，该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。最终，嘉兴中院判决驳回银行要求许先生归还剩余贷款的诉讼请求。
李强律师