——关于一份房产协议性质认定的律师代理词

案情简介：

易氏夫妻只有一个女儿。由于想过清静的生活，2016年，易氏夫妻与女儿女婿签订了一份协议书，协议约定：1、女儿女婿220万元“购买”父母及女儿三人名下的房产（市价800万元左右），但该房产不得对外出售，留给两个外孙女；2、以该220万元购买一套商务公寓，产权归杨氏夫妻，并由杨氏夫妻居住。

协议签订后，220万元购买商务公寓一套，产权登记在易氏夫妻及一个外孙女的名下。由于女儿欠赌债，易氏夫妻与女儿商定将三人名下的房产（根据协议是女儿、女婿“购买”了）对外出售，售房款800余万元汇入易爸爸的账户。

虽然易爸爸通过代付赌债、代付外孙女学费、直接支付等形式向女儿支付800多万元，但女儿大多不予认可，并向法院起诉，要求易爸爸支付尚未支付的购房款500余万元。

抛开易爸爸已经支付的数额不说，易爸爸真正担心的是女儿拿到钱之后会否很快赌光了。

回到案件，既然诉讼，那就要从法律的角度作出相关评判。案件的争议焦点在于认定上述协议的性质。女儿起诉的理由，是认为上述协议是房屋买卖合同，通过买卖，女儿已取得上述房产的全部产权，售房款当然归她。在讨论中，所里有律师认为协议是赠与合同（附条件），还有的认为是分家析产协议。原告认为协议是购买协议，显然站不住脚，但认为是赠与合同或分家析产协议，与案件中的一些事实不符，也不利于易氏夫妻。本律师代理的是被告——易氏夫妻，认为基于案件事实，系争协议是关于亲属之间的居住安排协议。以下是代理词全文。

代理意见

审判长、审判员及人民陪审员：

受被告易XX、丁XX的委托，上海市浩信律师事务所指派我们作为代理人出庭参加诉讼；通过几次庭审及原被告双方的举证、辩论，我们认为本案案件事实已经清楚。现就本案的几个关键问题，发表如下代理意见：

一、关于本案系争协议的性质

首先，本案系争协议明显不具有买卖合同的性质，原告主张双方存在房屋买卖关系不符合事实。

1、协议的第一部分中虽然用了“购买”的字样，但结合协议第二部分，这个“购买”实际上是“购买”XX公馆，购买XX公馆给被告；不能因为第一部分中说是“购买”就认为是原被告间是房屋买卖合同关系。

2、协议本身未约定过户事宜，即对如何过户以及何时过户等问题都未做安排，这明显不具有房屋买卖的特征和属性；

3、结合协议中有“不能买卖 留给两个女儿”的约定，可以认为被告是对系争房屋未来的安排，显然也不是房屋买卖；

4、从房屋价格上说原告全部归属原告不是等价交换：原告出资220万元购买XX公馆，而系争房屋当时市价800万元左右，按份额算，被告享有的份额应该在530多万元；220万与530万，显然不等价。

其次，原被告双方也不是完全的分家析产，不是要转移房屋的所有权，而主要是对原被告双方房屋居住所作的安排。

虽然协议中有“所有权归属”的用词，但实际上，双方都未取得全部的、完整的所有权。根据协议，并不发生房屋过户事宜，原告对     弄   号的房产将一直是与两被告对房屋处于共有状态，并且“不能买卖 留给两个女儿”。根据这种约定，原告只有居住权，根本不具有处分等所有权的基本权能。

虽然根据协议看不出被告对XX公馆房屋的所有权的不完整性，但实际上XX公馆是被告与原告的女儿共有，而原告是女儿的法定代理人，被告对房屋的的处分权等权能显然也受到原告的限制和制约。结合被告的年龄及原被告之间的关系，被告实际享有的只不过相当于居住权。

总之，只有结合原被告双方的人身关系才能正确分析协议的性质，也才能准确界定原被告真实的法律意图和所要建立的法律关系。系争协议只是一种基于亲属关系的安排，不能脱离原被告之间的身份关系，单纯从商事关系的角度理解系争协议。

二、关于原被告共同处置房产行为的性质和房屋出售后钱款的归属。

首先，原被告共同处置房产是推翻以前对原被告双方居住的安排。

如前所述，原被告双方的协议实质上是一种居住安排，现在双方却共同对外出让了房产。原被告双方实际上推翻了以前的安排。既然协议是对原被告居住的安排，原被告共同出售房屋的唯一后果是对原告的居住安排落空。

房屋出售后，根据系争协议，原告有权主张搬到XX公馆居住，因为双方将房产处置后，她之前的居住安排落空了。试想，如果原告以女儿享有对XX公馆房产的所有权，要求与女儿一起搬入并居住，两被告有权拒绝吗？

其次，原告无权主张全部售房款

1、原告从来就没取得房屋的全部产权。房屋作为不动产永远是以登记作为权利发生变更的必要条件。

2、如前所述，系争协议并不是以所有权发生变更为目的。原告并不能依据系争协议当然地享有房屋的全部产权。

3、将售房款全部给与原告，不符合系争协议的目的，并导致不公平的后果。

如果将售房款全部给原告，而如前所述，原告又有权并最终搬入被告处居住的话，对原告来说显然非常不公平。

还有另一种不公平，被告如果也对应的出售房产，XX公馆的价格怎么能与所谓原告的房产相比呢？

第三、根据不动产权利登记的要式主义，房屋出售款属于按房屋出售时不动产登记信息确定的权利人共同所有。

被告从未主张售房款全部归其所有，而且将售房款的相当一部分提供原告生活等开支及原告女儿的学业。从庭审抗辩及举证的角度，被告证明已经向原告支付款项，但被告并不是基于认为原告对房产拥有全部产权，而是基于房产是原被告共同财产的认识。

三、不能以商事法律思维裁判原被告之间的纷争，应充分考虑本案的人身关系属性。

原被告之间的亲属身份关系决定了其明显的人身关系属性。无论是理解系争协议，还是确定原被告之间的权利义务，都不能脱离原被告之间的人身关系属性，而单纯从商事法律思维出发。在庭审中，被告基于实际发生的事实提供了被告替原告偿还债务及被告向原告的关系人（如朱XX，原告的公公）支付款项的证据，基于身份关系，这样做都符合生活现实。商事关系讲究商事主体之间的法律关系清晰，介入第三方法律关系有要式、授权的要求。显然，以商事关系的思维去衡量具有人身或身份关系的行为，不符合生活现实，也将会导致对被告极其不利的后果。

综上所述，原被告之间不存在房屋买卖关系，也不存在侵犯原告权益的行为，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。

                     被告代理人：

                                          高依升  律师 

二〇一九年十一月二十一日