律师观点分析

房屋买卖合同纠纷

本案由北京市西城区人民法院于2020年2月17日作出民事判决书（2019）京0102民初41954号。严青伍律师代理卖方胜诉，一审判决后双方均未提起上诉，判决生效后双方均按照判决内容自行履行完毕。

本案买方先提起诉讼，卖方提起反诉，经过数次开庭辩论，最终以我方反诉成功获赔100万结案，本案带给我们很多思考，下面对本案进行复盘，期待大家有所收获。

一、案情

（一）合同内容的基本约定

买方与卖方于2019年1月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买方购买卖方位于北京市西城区太平街某小区房屋一套，房屋总价为2550万，支付方式为定金200万，其中2019年1月5日前支付50万，2019年1月31前支付150万。2019年2月28日前支付首付款500万元，物业费用保证金20万，户口迁出保证金20万（买受人于房屋内原有户籍迁出且收到出卖人告知后2日内支付），余款1810万（2550万-200万-500万-20万-20万）应于2019年8月28日支付完毕。

根据双方签订的房屋买卖合同第十一条第3款（1）买受人逾期履约超过十五个工作日的出卖人有权单方面解除本合同，并有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%支付违约金即510万元。

同时双方还签订了一份《购房资格协议》，如买方届时不具备购房资格无法购房的话承担100万元的违约责任。

（二）合同履行情况

因买方想重新装修房屋，于是双方按约定于2019年2月28日交接了房屋，买方不知出于何种原因，一直没有装修的行动，在同年3月份开始对中介讲各种没有购房资格、没有尾款支付能力等话语，甚至要求另寻买家替代其购房，在此种情况下，卖方断定买方已经没有购房的意愿，为了保护房屋安全，于同年6月份修改了入户门的电子密码，并提示中介如买方装修的话随时配合开门，买方无法进入该房屋后在同年8月13日进行了入户门密码被修改的公证，买方以入户门密码被修改卖方违约为由起诉卖方，卖方收到起诉书看到买方主张要赔偿510万的违约金诉求很是惊讶，于是通过朋友介绍找到本人，在认真研究案情后我提出反诉的策略方案。

二、各方诉求

（一）本诉的诉求

买方的诉求是解除合同、退还已付首付款及银行利息、卖方向买方承担510万的违约金。

（二）反诉的诉求

卖方反诉的诉求是解除合同、买方向卖方承担510万元违约金。

三、争议焦点

（一）卖方修改入户门的密码是否构成违约？

（二）买方不具备购房资格是否构成违约？如果买方构成违约适用《房屋买卖合同》违约条款还是《购房资格协议》违约条款？

四、法庭攻防辩论

（一）第一回合正面回击，用事实证据各个击破。

买方及代理人认为我方修改了入户门密码影响其装修、入住、无法进入等构成根本违约。

我方回应大概内容是：

1、我方修改密码是买方原因造成的，且我方承诺修改密码后随时配合开门。

我方修改密码是因为买方多次通过短信、微信表示不想购房的意思表示并要求另寻买家代替，在举证质证阶段买方自行提供了数家中介及其他买家在买方的带领下进入我方房屋（该证据反而对我方极为有利，证明了其不想购房的实际行为），我方出于房屋安全考虑修改了密码，并将修改密码告知中介并说明买方要看房或者装修随时由卖方配合开门，也不会影响其进入。

2、买方没有装修的实际行动。

买方当初着急要房说是要装修，但交房后买方没有任何的装修行动，既没有聘装修公司也没有到物业备案，而且交房后的次月就频繁表示不再想买房，因此买方所说影响装修不属实。

3、买方自始至终无入住意向。

房屋交接后，买方既没有准备装修，也没有置办家具，房屋交接时仅剩下沙发等少量家具，如不重新置办家具是不具备入住条件的，买方自收房后没有置办任何家具，因此买方所说影响入住的陈词不属实。

4、我方同年6月修改密码后至买方起诉时一直未就密码的修改事宜与我方交涉过。

买方发现我方修改密码后应该积极与我方沟通缘由，事实上我方修改密码后第一时间告知了中介，中介告知了买方，而买方对此无动于衷，私底下却采取公证形式固定我方修改密码的证据，为其诉讼做准备，可想而知买方履行合同是否真诚。在法庭调查阶段法官问及此问题时买方没有给出合理的解释。

综上，买方所说的我方修改了入户门密码影响其装修、入住、无法进入等理由不成立、不属实。

（二）第二回合反制抓重点，将法官与买方的注意力移到买方承担何种违约责任的问题上。

我方就买方违约的情形陈述四点内容：

1、买方自同年3月份开始频繁以没有购房资格、没有能力付尾款为由多次通过中介传达甚至通过短信向我方传达该意思，买方的行为让合同的履行处在不确定的状态中，我方有理由认为买方以各种借口不想继续履行合同。

2、买方必须卖掉本身拥有的两套房后才具备资格，而买方过高的市场挂牌价导致无法卖出自己的房屋，属于恶意故意造成不具备资格购房的行为，对此我方提出了足够的证据证明此事。

3、买方自己提供的证据证实买方多次带其他买家看房替代其买房，该证据有力的证明了买方不想履行合同的意思表示。

4、2019年8月28日买方应付尾款1810万而至今未支付尾款构成根本违约。

双方先后签订过《房屋买卖合同》、《购房资格协议》，我方认为，现在不是买方是否有违约责任的问题，而是买方该承担何种违约责任的问题。买方抬高自身两套房价格导致无法卖出而不具备购此房的资格属于恶意致使自己不具备资格的行为，《购房资格协议》作为双方签署的合法协议，本意是在双方诚实信用的基础上不具备资格的话适用该条款。而本案中买方属于恶意显然不能适用该承担100万违约金责任的条款，而是要适用双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第3款（1）按房屋成交总价的20%支付违约金即510万元的条款规定。

五、判决结果

经过数次开庭最终法官判决买方违约，向我方支付100万元的违约金，理由是《购房资格协议》是关于资格购房的专们性规定，应该适用该协议，该协议对买方不能取得资格的原因未作限制性或排除性的约定，因此买方未取得购房资格的原因不在讨论之列。

六、风险提示

房屋买卖纠纷中，因为买受人不具备资格购房产生的纠纷比重很大，有的是自身原因造成的有的是突然颁布的政策造成的，如果是因为自身原因造成的那么基本上应承担违约责任，除非有特别的约定，如果因为签订合同后颁布的政策导致没有购房资格的话可视为不可抗力的政策因素而免责。

房屋交易总价高，少则几百万，多则过亿，买卖双方都应认真对待，更应聘请专业律师深度参与交易的全部过程来规避风险，北京链家中介曾在2009年尝试过房屋买卖交易的律师见证业务，取得很好的效果，我有幸参与，全程见证过三百多单二手房交易，无一发生纠纷，均顺利完成过户交接，积累了丰富的二手房交易实务经验，在此见证业务的基础上总结的房屋买卖合同《补充协议》内容有效的避免了很多纠纷，目前很多中介沿用的格式条款不适合每一单的交易，应该针对每一单房屋买卖交易制定不同的《补充协议》内容，否则大量的纠纷会不可避免的发生。