代理原告房屋买卖合同，胜诉，卖方按约履行合同并支付违约金

律师观点分析

　　原告：徐X，男，1984年7月19日生，汉族，住上海市嘉定区。

　　委托诉讼代理人：才X，上海XX律师。

　　被告：李XX，男，1974年1月4日生，汉族，住上海市杨浦区。

　　XX人：中国XX公司上海XX行

　　负责人：欧XX，行长。

　　委托诉讼代理人：奚XX。

　　委托诉讼代理人：程X。

　　XX人：上海市xx管理中心

　　法定代表人：马X，主任。

　　委托诉讼代理人：郑X，上海xx律师事务所律师。

　　原告徐X与被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案。经原告申请，本院依法追加中国XX公司上海XX行（以下简称XX银行）、上海市xx管理中心（以下简称公积金中心）作为本案XX人参加诉讼，并于2017年11月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐X及其委托诉讼代理人才X，被告李XX，XX人XX银行的委托诉讼代理人程X，XX人公积金中心的委托诉讼代理人郑X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并协助原告将上海市嘉定区安亭镇秦安XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下称系争房屋）过户至原告名下；2、判令被告涤除系争房屋上设立的抵押权；3、判令被告支付违约金人民币（以下币种同）10万元。事实和理由：2016年7月8日，原告通过案外人上海XX居间介绍，与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告购买系争房屋，房屋建筑面积87.77平方米，房屋总价258万元，购房定金为5万元，原告应于2016年9月8日前支付55万元（后变更为50万元），于2016年11月30日前由被告办完产证并过户至原告名下后再支付128万元，余款75万元待原告申请银行贷款获批后支付。合同签订后，原告按约向被告支付了定金及第一笔购房款，共计55万元，但被告并未按照约定的时间配合原告办理系争房屋的过户手续，经原告多次与被告联系均未果。现原告为维护自身合法权益，故涉诉。

　　被告辩称：愿意继续履行合同，配合原告办理系争房屋的过户手续，但其并非故意拖延过户时间，故不愿意承担违约金。

　　XX人XX银行述称：其对系争房屋拥有合法的抵押权，在担保债权得到全部清偿后同意涤除抵押并将房屋过户至原告名下。

　　XX人公积金中心述称：其对系争房屋拥有合法的抵押权，在担保债权得到全部清偿后同意涤除抵押并将房屋过户至原告名下。

　　本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，原、被告经案外人上海XX居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，转让价款为258万元，付款方式为原告应于合同签订当日支付定金5万元，于2016年9月8日前支付55万元，于2016年11月30日前支付123万元，余款75万元在双方签署网签合同后7个工作日内由原告向银行申请贷款，以银行放款时间为准。合同另约定双方过户时间为2016年11月30日前，交房时间为原告付足183万元房款时。双方约定任何一方违约需按总房价的50％向对方支付违约金。合同签订后，原告分别于2016年7月8日和2016年8月7日向被告支付定金5万元及购房款50万元。被告于2016年10月将系争房屋交付原告使用，但并未按照约定的时间配合原告办理过户。后原告就过户事宜多次与被告联系，但至今尚未完成系争房屋的转让过户手续，故原告诉至本院。

　　另查明：1、2017年1月25日，系争房屋经核准登记至被告名下；2、被告向XX人XX银行及公积金中心分别申请商业贷款86万元、公积金贷款47万元。2017年1月25日，XX银行及公积金中心在系争房屋上设立抵押权，并办理了抵押登记，抵押期限分别自2015年12月18日至2043年12月18日及2015年12月18日至2039年12月18日。庭审中，XX银行确认，截至2017年10月23日，被告的商业贷款余额为831，658.6元。XX人公积金中心确认，截至2017年10月23日，被告的公积金贷款余额为446，705.8元。3、被告曾起诉至本院要求解除双方的房屋买卖关系并要求原告支付违约金55万元及返还系争房屋，本院经审理作出（2017）沪0114民初8606号民事判决，该判决书认定双方已就第二笔房款55万元中的5万元房款迟延给付达成一致意见，原告并未逾期付款，故判决驳回被告的全部诉讼请求。现该判决已生效。

　　审理中，原告表示愿意代为归还系争房屋之上的贷款，XX人XX银行及公积金中心表示愿意在原告支付剩余贷款金额后协助办理抵押权的涤除手续。现原告已将剩余房款203万元支付至本院账户。

　　本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。该协议对房屋基本情况、转让价款、房款支付时间、交付时间、过户时间和违约责任等房屋买卖合同的主要内容作了明确约定。协议签订后，原告已经支付房款共计55万元，被告收受了该房款并将系争房屋交付原告，故应当认定双方就系争房屋的买卖关系成立。现原告已按约支付房款，被告却未能及时涤除抵押并与原告办理系争房屋的过户手续，显属违约。因系争房屋上存在XX人的抵押权，需待抵押权消灭后尚可办理过户手续，庭审中原告表示同意代为被告清偿债务消灭抵押权，本院予以照准。现原告已将剩余房款付至本院账户，故其要求被告继续履行合同并配合办理系争房屋的过户手续合法有据，本院予以支持。因原告已向被告支付房款55万元，尚余203万元房款未支付，原告可用该房款203万元先代为被告清偿债务，余款在过户后再支付给被告。XX人XX银行和公积金中心应在贷款结清后协助办理系争房屋抵押权登记的注销手续。关于原告主张的违约金，双方约定的过户时间为2016年11月30日前，因被告未按约办理过户手续，应承担相应的违约责任。被告辩称其并非故意拖延过户时间但又未能说明合理理由，故对该辩称意见本院不予采信。至于违约金的标准，原告主张按照定金5万元的双倍来计算，结合本案实际情况，本院酌情将违约金调整为5万元。据此，依照规定，判决如下：

　　一、被告李XX应于本判决生效之日起十日内向XX人中国XX公司上海XX行清偿上海市嘉定区安亭镇秦安XXXXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息（以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准）；

　　二、被告李XX应于本判决生效之日起十日内向XX人上海市xx管理中心清偿上海市嘉定区安亭镇秦安XXXXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息（以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准）；

　　三、若被告李XX不履行上述两项还款义务的，则由原告徐XX为被告李XX清偿；

　　四、被告李XX、XX人中国XX公司上海XX行、XX人上海市xx管理中心应于上述第一、第二项欠款清偿之日起十日内注销设立在上海市嘉定区安亭镇秦安XXXXX弄XXX号XXX室房屋之上的抵押权登记；

　　五、被告李XX应于上述房屋抵押权登记注销后十日内协助原告徐X办理房屋过户登记手续，将位于上海市嘉定区安亭镇秦安XXXXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告徐X名下；

　　六、原告徐X应于上述房屋过户完成之日起十日支付被告李XX房屋尾款人民币203万元（若原告徐X履行XX项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以扣除，如有剩余，再给付被告）；

　　七、被告李XX应于本判决生效之日起十日向原告徐X支付逾期过户违约金5万元；

　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

　　之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。